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招商方案11篇
招商方案(1)
关于景福居装饰材料城分析、招商、营运的方案（初步大纲）
一、市场分析（初步）
根据汕尾市区2015年商品房预售情况的统计，汕尾市区2015年商品房预售面积总计约700000㎡，套数约6000多套。由此分析，如按每套房的装修费用是8万元，材料费占50%计算，那么2015年汕尾市装饰材料市场的总额在3亿元左右，以上统计只是根据官方公布的数据，并未计算2015年以前的年份情况以及未取得预售许可证的数据。因此，预计整体装饰材料市场的年平均消费总额超过3亿元。
现状：汕尾城区装饰材料市场到目前为止还处在分散经营，各自为政的情况，有几家做得较大，如适新门业、金汇建材、生利材料、麦苑建材、万德福、长兴等装饰材料店。以上装饰材料店基本集中在以文明路为中心的街道两边，缺乏综合性的“一站式”的装饰材料城。汕尾城区现有的装饰材料城是景福居装饰材料城，物业结构以商场形式为主，占地10000㎡，全部采用租赁制，免租一年，租金均价45元左右，首次招商在50%左右，预计在 年 月开业。
优势：物业总面积10000㎡，作为汕尾市区中心的专业市场，具备打造成一个综合性的、“一站式”的专业市场首要条件；消费市场正需要这样一个项目，以整合市场消费模式，满足消费需求；物业处于湖滨大道边，交通极便利。
劣势：项目在该区域属于新兴的专业市场，需要一定的培育期和发展期。
机会：充分利用自有物业的优势，将项目打造成区域内唯一的大型专业市场，并最大程度的优化市场氛围。
二、招商方案（基本大纲）
（一）、商业定位
打造汕尾市唯一的汇聚著多装饰材料品牌大型专业市场，倡导“一站式”的消费理念，填补汕尾城区装饰材料集中型消费的空隙。以“时尚、价廉、优质、服务”的经营管理理念，注重品牌经营，最大程度的获得广大消费者的信赖与支持。
（二）招商策略
1、厂商联营制，以“小投入，大回报”为基本策略。以“代销、倒扣点”等方式与厂家联营。代销方式和倒扣点数需进行财务评估与分析，以及结合市场行情等因素后确定。
2、租赁制，以“先为客户谋利益，后为自身谋发展”为基本策略。以提供较长的免租期为主要招商要点，吸引更多商家进驻，以丰富经营品类，提高商品丰富度，更好满足消费者需求，同时降低公司经营风险。
（三）、招商宣传
1、点对点的重点宣传。即拜访招商，通过招商人员的上门拜访，与厂家和商家进行面对面的交谈、介绍、谈判，达到招商的目的。（以品牌生产厂家为主要对象）
2、招商手册的派发宣传。即通过广撒网的形式，多方位的宣传商场招商信息，吸引更多厂家和商家亲临现场了解情况，通过招商人员的现场介绍、谈判等工作达到招商的目的。（派发地区包括城区及周边镇区、海丰县城等区域）
3、网络宣传。即通过网络的传播，使更多远距离的客商能够初步了解商场的招商情况，并通过与招商人员的联系，建立洽谈关系，达到招商的目的。
4、平面媒体的宣传。即通过现有的比较权威的平面媒体宣传，达到招商宣传的目的，更重要是为开业后的品牌宣传做好铺垫。
5、商业气氛的布置。即现场招商场所以及商场外里面的宣传，主要吸引过路客商的注意力和给亲临现场的客商营造一种浓烈的商业气氛。
（四）、招商时间计划
1、招商前期准备阶段（约15—20天）。包括确定招商政策、合同文本、宣传手册、气氛布置等前期工作
2、重点品类品牌厂商的谈判阶段（约60天）。包括陶瓷、地板、门业、石材、五金卫浴、橱柜、衣柜、油漆等重点品类的一线与二线知名品牌厂商的招商谈判。（如、东鹏陶瓷、蒙娜丽莎、大自然地板、金刚鹦鹉、宏陶、圣象地板、TOTO、美标卫浴、欧派厨柜、金牌橱柜、科勒卫浴、安华卫浴等等）
3、三线品牌及配套品类厂商的谈判阶段（约60天）。包括天花、窗帘布艺、灯饰等品类的招商谈判。
4、后续谈判阶段（约30天）。主要是针对前期招商的结果进行总结和分析后，再次对招商对象进行筛选和分类，然后有重点、有针对性的进行招商。
（五）、楼层经营品类规划（初步）
1、一楼：陶瓷、石材、板材、涂料油漆、门窗业
2、二楼：木地板、橱柜、衣柜、天花、窗帘布艺、五金灯饰、卫浴等
三、经营管理方案（基本大纲）
（一）、建立实施以“厂商联动”为要点的营销型管理模式，强调厂家与商家之间的信息互动，促进厂商之间的无缝销售，实现厂家与商家的利益最大化，建立厂商之间“团结、协作、共赢”的新型合作模式，有利于互利发展与长久利益。
（二）、建立实施以“沟通、倾听”为要点的服务型管理模式，既可全面为进驻的厂商提供全面的支持性服务，也可全面为消费者提供贴心的人性化服务。
（三）、建立实施以“诚信、共赢”为理念的企业发展之道，着力于经营活动中以“诚信”为基本原则，维护消费者基本权益；与厂家之间建立以“共赢”为目的的发展之路，为企业的全面发展提供有利保障。
（四）管理组织架构（附页）
（五）管理岗位职责
1、总经理，负责全面工作。全面实施营销管理模式，以为公司获取更大利润为目的，全面开展各种营销活动，促进商场的全面发展。
2、财务部，负责公司的财务工作。提供各项销售数据，为公司决策提供各项财务信息。负责收银的管理工作，包括人员管理、现金管理等。
3、策划部，负责商场的各项策划工作。包括商场气氛布置、商场VI导视系统的建立与维护、促销活动的组织和实施等。
4、行政部，负责公司日常行政工作。包括办公室日常事务、后勤管理、人事招聘、培训、保安队伍的管理等
5、营运采购部，负责楼层的销售管理工作。包括处理和协调商户事宜、商品销售工作、订单的处理、人员管理、促销活动的执行、顾客投诉的协调处理、现场的卫生管理、商品的收货和配送等
（六）、营销宣传
1、厂商结合，联动促销。利用价格优势，迅速占领部分品类的市场份额。
2、与房地产商互动，联合促销。强强联手，迅速提高销售收入。
3、联合地方政府举行大型公益活动，提高社会知名度。迅速提高公司品牌的美誉度和社会影响力。
（七）、营运管理项目
1、营业场所管理规定
（1）商户行为准则
（2）营业时间规定
（3）货物进出管理
（4）商品监督管理规定
2、环境卫生管理规定
（1）店铺卫生标准
（2）公共场所卫生标准
（3）商户卫生行为准则
3、治安与消防管理规定
（1）保安工作范围和准则
（2）商户自保行为要求
（3）消防设施的维护和管理
（4）用电用火管理
（5）消防安全标准
4、安全用水、电管理规定
（1）商户用电管理
（2）商户用水管理
5、车辆停放管理规定
（1）车辆停放管理
（2）车辆安全管理
6、广告管理规定
（1）公共位置的广告管理
（2）商户自有广告的管理
（3）促销广告的管理
7、公共场地使用须知
（1）公共场地使用标准
（2）公共场地使用要求
8、装修管理规定
（1）商户装修规定
（2）商户装修期间，使用公共设施的要求
（3）装修验收标准
9、费用缴纳管理规定
（1）费用收缴原则
（2）费用收缴要求
10、档铺过户规定
（1） 商户过户手续和流程
（2）商户过户收费标准
11、促销活动管理规定
（1）申请促销活动的手续和流程
（2）现场促销活动的标准
招商方案(2)
招商方案范文_招商文案范文
企业招商可以说是一个系统工程。任何一个环节如果被忽略了或做得不到位，都会造成企业资源的巨大浪费。下面是招商方案范文，欢迎参阅。 招商方案范文1 一、20xx年的工作目标 20xx年引进内资到位资金工作目标为亿元人民币，奋斗目标为亿元;引进外资投资到位资金工作目标为500万美元，奋斗目标为600万美元;外贸出口工作目标为1750万美元，奋斗目标为1800万美元。 二、20xx年对外开放、招商引资工作思路 (一)指导思想以科学发展观为统领，按照推进对外开放和招商引资工作“两个转变”的要求，不断健全和完善工作机制，坚持以项目为核心，以开放换投入，以资源换资金，以引进促发展，以环境引客商，促进对外贸易，促进产业结构优化升级，服务与服从于全县经济社会发展规划总目标，为全县区经济和社会的全面发展作出新贡献。 (二)基本工作思路根据上述指导思想，确立我县明年对外开放和招商引资的基本工作思路是“抓住一个核心，突破二个瓶颈，围绕三个方面，突出四个重点，强化六项工作”。 “抓住一个核心”。即以项目作为招商引资工作核心，下大力气抓好招商项目建设。 一是全面发掘我县各种资源，完成县内产业及资源分析、投资成本分析，深入挖掘和分析，做成项目，向外推介。 二是及时关注珠三角、长三角等沿海经济发达地区资本投向和产业转移动态，结合我县产业发展需求和承接能力，编制项目，出去主动对接。三是根据国家产业发展指导政策，结合我县经济结构、产业结构调整，开发研究一批有优势、吸引力强的项目。 四是做好项目的推出工作，充分利用各种公众传媒，依托上级招商部门的引荐和服务，依靠社会各界的牵线搭桥，凭借各类“洽谈会”、“博览会”的平台等多渠道、多形式推出和获取招商信息，加大外贸出口。 五是在“跑”字上下功夫，主动寻找商机，寻找好的项目和合作单位、合作伙伴。 “突破二个瓶颈”，千方百计解决制约招商引资的难点问题。一是突破用地瓶颈，创造引资空间。盘活土地存量，用好现有闲置土地、用好荒废土地，本着宜征则征，宜租则租，宜股则股的原则，解决好土地问题，确保招商引资项目建设用地。二是突破融资瓶颈，服务项目建设。 “围绕三个方面”，实现由招商引资向招商选资的转变。 一是围绕产业重点，实施产业招商。着眼于建设产业基地，围绕铬盐、精细磷化工、造纸印刷、电子信息、生物制药、食品加工等产业，组织产业招商;着眼于建设魔芋、杂交水稻制种、生猪、蚕桑产业化、名优新特养殖、20万亩造纸竹、奶牛等七大基地建设，加快农业产业化进程，组织专题招商;着眼于打造旅游品牌，围绕风情、人文景观和生态特色兼备的旅游业新基地，开展专题宣传。二是围绕园区特色，实施重点招商，形成产业集聚。三是围绕企业需求，进行产业链延伸，实施上门招商和专题招商。 “突出四个重点”，创新招商方式一是突出“以商招商”，进一步激活引导外来投资企业增资投入和发展新项目。二是突出“企业自行招商”。对企业进行项目包装，努力把企业推向招商引资的主战场，力争在企业自行引进项目、资金、技术方面有新突破。三是突出“项目跟踪落实”。继续坚持和完善项目追踪落实责任，力争使新的签约项目尽快落户、尽快投资创造效益。四是突出“上门招商”、“专题招商”。坚持走出去请进来，有针对性地登门拜访，上门招商，并有针对性地邀请国内外、省内外大企业、大集团来我县考察。 “强化六项工作”，增强招商实效。 一是强化招商进度;二是强化队伍建设;三是强化信息调研;四是强化对外宣传;五是强化责任落实;六是强化后续管理服务。 三、20xx年重点跟踪的招商引资项目 一是对xx亿达机电设备有限公司投新建汽车配件生产项目等一批跟踪、在谈项目，要通过多种途径盯住不放，积极促成签订正式合同。 二是对蓝澳国际酒店、xx恒德电子有限公司投资8000万元的税控机、智能路灯、围栏及打印设备项目等一批已签订正式合同的项目，要抓紧协助办理立项、审批和企业注册等工作。 三是对科勤环保科技有限公司投资1000万元的年产150台(套)环保设备制造项目;邹氏科技开发有限公司投资8000万元的年产1万吨无水柠檬酸生产项目;xx万欣汽车配件有限公司投资5000万元的年产60万只汽车零部件项目;陕西胜豪农业科技开发公司投资2500万元的年产360万瓶经济药用动植物种养殖深加工等已批准立项的项目，要督促资金足额按时到位，力争早日开工建设;四是对xx好医生小容量注射剂生产项目、xx正德合成纸及办公用品生产项目、xx科伦新建包装生产线、5万吨林浆纸一体化、xx纸业公司印刷分厂、龙安大酒店等已开工建设的项目，加强项目跟踪，加强与投资者的沟通、合作，积极主动帮助投资者协调解决好建设过程中遇到的矛盾和问题，力争项目早日建成投产，确保招商引资工作的良性发展。 招商方案范文2 一、工作目标 20xx年力争新引进内外资开工(开业)产业项目120个，实际利用内外资金35亿元，其中工业项目占项目总数的50%以上;重点实施“三个十”招商工程，即力争引进10个战略投资者、5个总投资过10亿元、10个过亿元的项目，新增企业创税能力过亿元，解决1万名劳动力就业岗位，实现100个新增项目顺利开工、竣工、投产。 二、工作任务 20xx年继续保持衡阳市招商引资工作一类单位，力争获得湖南省扩大开放工作先进单位荣誉称号。 三、工作措施 (一)宣传造势，打造亮点，让招商引资理念深入人心。 一是利用媒体网络抓招商。一方面充分利用中国衡阳招商网、耒阳电视台、耒政网、《今日耒阳》、红网手机报等新闻媒体为平台，开设招商引资专栏，对我市的资源优势、区位优势、优惠政策等进行宣传报道，力争在全市迅速掀起招商引资热潮。另一方面进一步加大异地招商宣传力度，在北京、上海、广州、深圳、成都、长沙、衡阳等地主流媒体进行宣传，第一时间把我市招商引资亮点展示出来。二是依托自身优势抓招商。根据耒阳特色，认真学习借鉴先进地区招商引资成功经验，做到出好一份信息刊物(《耒阳招商信息》)，制好一张光碟(《投资耒阳》光碟)，建好一个网站(耒阳招商在线网站)，做好一块大型宣传广告牌(高速公路沿线或武广高铁沿线)。三是壮大招商主体抓招商。实施“四个五”招商主体拓展工程，即以耒阳同乡会为主体，组建耒阳珠三角地区商会、长三角地区商会和西南地区商会，主要在北京、上海、广州、成都、长沙建立5个耒阳商会;聘请50名有责任心、信息渠道广的招商网络信息员;逐步发展50名招商联络员、500名招商宣传员。四是推进项目建设抓招商。积极组织“回头看”，邀请市级领导、重点企业负责人、各职能部门及项目座落地负责人、相关村支书、主任召开重点招商引资工业项目推进会，通过调度督办，查找问题，为企业解决实际困难，加速项目建设进度。 (二)项目为王，突出重点，让在谈客商看到拳拳诚心。 一是坚持“招大引强”招商，着力引进十个战略投资者。近阶段主要引进一个总投资过30亿元的项目、四个总投资过10亿元的项目，即由北京天洋集团与深圳老乡谢鹏程合资兴办的“武广新城综合开发”项目;由深圳众为兴数控机床有限公司董事长老乡曾逸牵头，联合富士康集团相关供货商投资兴办的“深圳耒阳工业园(富士康配套基地)”项目;由江苏江阴远景能源集团和香港华润(集团)有限公司投资兴办的“风力发电”项目;由蒙牛股份有限公司投资兴办的“乳制品加工基地、种养基地”项目;由深圳中兴通讯股份有限公司投资兴办的“中兴网通配套基地”项目。二是坚持“走出去”招商，策划好三类招商引资活动。即做好规定动作，积极参加国家、省、衡阳市组织的大型招商引资活动，重点突出第七届中博会、第六届湘商大会等活动;创新自选动作，依托长三角、珠三角、西南地区耒阳几大商会，适时举办招商引资项目推介会，近期拟于四月份联合深圳耒阳商会在深圳召开一次重点项目推介会;由市领导带队组织招商小分队，赴蒙牛集团、众为兴数控机床、远景能源等企业上门招商。三是坚持信息网络化招商，建好三个人力资源台账。即建立重大企业客商信息库、耒阳籍知名专家学者及在外创业成功人士信息库、招商项目信息库等三个台账，构建多层次、多渠道和多元化的立体招商网络。 (三)服务至上，破解难点，让投资软硬环境使人放心。 以省委、省政府明确今年为“开放平台建设年”活动为契机，坚持投资软硬环境两手抓，一是打造招商硬平台，加快一区三园建设。积极推进市经济开发区中小企业创业园建设，加快标准厂房及相关配套设施建设，分功能、分区域、分产业大力引进沿海发达地区劳动力密集型、环境友好型企业落户;积极推进市哲桥现代国际物流园和精美制造园建设，建议加快路网建设，拉通“一横一纵”主干道即七岭完小至京广铁路线、金华北路至柴哲路两条道路，拓宽拓深欧阳海灌区渠道，完善物流园区内给排水基础设施;积极推进大市循环经济产业园建设，建议启动运煤专线建设，新建配套容量的变电站。二是构筑服务软环境，整治部门非法行为。建议对与市政府签约的重点招商引资工业项目，在办理相关手续时，发改、国土、环保、财政、经信、规划、林业、电力、水利、遥电公司、开发区招商局等部门要安排一名专人负责无偿跟踪服务;出台一个服务性文件(明确审批程序、人员、办结时间及该部门对“三乱”行为的查处办法);统一一个收费标准。严厉整治项目座落地强揽工程、强买强卖、敲诈勒索等破坏投资环境的恶性事件，建议发现一起、坚决查处一起，并作为典型案例向全市通报。 (四)明确目标，关注热点，让责任单位坚定招商信心。 为强化责任、明确目标，进一步完善招商引资奖励政策、考核方案、项目呈报程序，建议：一是尽早召开20xx年耒阳市开放型经济工作暨招商引资表彰大会，有关筹备工作我局正在抓紧时间落实，请领导初定会议时间。二是完善耒发(20xx)3号文件，出台更公开、公平、公正的激励机制和奖励政策，进一步加大对投资者、中介人、项目座落地的奖励力度;建议增设20xx年十大重点招商引资工业项目最快进度奖和最佳服务奖两个奖项，争取奖得让人心动，奖得让人心跳，奖得让人眼红，在全市营造更加浓厚的招商引资气氛。三是参照衡阳市项目建设和招商引资考核方案精神，结合我市工作实际，按地域把市经济开发区、街道办事处、有一定工业基础的乡镇、产煤乡镇、其他乡镇分成五类，下达引进项目、签约项目目标任务进行考核，分层次进行比较;按职能把对政府序列单位、机关责任单位分成三类，根据引进产业项目、为企业办实事、客商投诉受理、招商引资工作领导小组集体评定等指标进行考核。四是建议建立招商引资项目评审制度，完善招商引资项目呈报程序，从项目申报、考察、评审、合同起草、领导审阅、正式签约实行“一条龙”跟踪调度制度。五是建议严格实行“五统一”机制，即统一规划布局、统一资源配置、统一政策标准、统一项目准入、统一管理服务;根据耒阳特色对“一区三园”进行分区域、分类别引进产业项目，以全市现有产业分布基础和潜在优势，突出承接产业转移重点，着力发展以先进制造业、电子信息和现代服务业为主的产业体系。
招商方案(3)
活动招商方案
2008-10-07 15:15
赞助形式一：冠名赞助招商（限1家） “影响衡阳市民生活100品牌”大型主题调查评选活动“品牌强市·质量
兴市”论坛暨颁奖典礼及“×××之夜”大型时尚派对酒会冠名赞助招商。 赞助费用：50-60万元 赞助形式：现金 大赛及广告宣传的覆盖范围：全市及各县市范围内 冠名赞助商权益： 1、赞助商标准称呼：“影响衡阳市民生活100品牌”大型主题调查评选活
动“品牌强市·质量兴市”论坛暨颁奖典礼及“×××之夜”大型时尚派对酒
会冠名赞助商。 2、活动标准称呼：“×××（赞助企业名称或主打产品名称）影响衡阳市
民生活100品牌‘品牌强市·质量兴市’”论坛暨颁奖典礼、“×××（赞助企
业名称或主打产品名称）之夜‘影响衡阳市民生活100品牌’”大型时尚派对酒
会。 3、冠名赞助商可以在合约规定的品牌产品的包装、影视广告、平面广告等
上使用“影响衡阳市民生活100品牌”大型主题调查评选活动“品牌强市·质
量兴市”论坛暨颁奖典礼及“×××之夜‘影响衡阳市民生活100品牌’”大
型时尚派对酒会冠名赞助商称谓（一年时间），并体现企业标识。经活动主办方
授权许可后，可自行组织相关的媒体宣传及推广活动。 4、冠名赞助商跟组委会签订第三方合同，享有优先考虑“影响衡阳市民生
活100品牌”大型主题调查评选活动形象代言人为其企业或产品进行为期一年
形象代言或宣传推广的权利（代言宣传的所需费用另计）。 5、冠名赞助商享有一般赞助商的权益。 赞助回报： 1、活动回报 （1）衡阳市人民政府授予冠名赞助企业“影响衡阳市民生活100品牌”荣
誉奖牌。 （2）在论坛暨颁奖典礼仪式及大型时尚派对酒会上，冠名赞助企业1名主
要领导担任特邀嘉宾致辞(3-5分钟)，并在大型时尚派对酒会现场签名墙上签名
留念。 （3）论坛暨颁奖典礼现场的主背景板为“××ב影响衡阳市民生活100
品牌’‘品牌强市·质量兴市’”论坛暨颁奖典礼，并体现企业标识。 （4）大型时尚派对酒会现场的主背景板为“×××之夜‘影响衡阳市民生
活100品牌’”大型时尚派对酒会，并体现企业标识。 （5）在论坛暨颁奖典礼仪式及大型时尚派对酒会现场，主持人特别介绍冠
名赞助企业，并在口头上鸣谢赞助商支持2次。 （6）在论坛暨颁奖典礼和酒会现场，组织冠名赞助企业领导与参会各级政
府官员、全国知名经济学家、品牌战略研究专家以及著名企业家合影留念。 2、媒体宣传
（1）《尔雅》杂志每期将以4个版面(总计16个版面)对冠名赞助企业进行
宣传推广。 （2）免费成为《尔雅》杂志理事单位，时间为一年。 （3）在《衡阳晚报》特刊报道中，第一阶段以1个整版对冠名赞助企业进
行形象宣传。第二阶段以2个整版对冠名赞助企业进行宣传报道。第三阶段以1
／2彩版对冠名赞助企业进行宣传，并在衡阳日报作600字的活动新闻消息报道。 （4）在衡阳电视生活频道，第一阶段为冠名赞助企业制作15秒企业广告，
在每日二次的活动宣传片头片尾各播放一次，时间为30天。第二阶段为冠名赞
助企业作1个8分钟专题，在100品牌专栏报道中播出。论坛暨颁奖典礼及大型
时尚派对酒会前，除继续在生活频道每日二次的活动宣传片头片尾播放一次15
秒企业广告外，并在衡阳电视台、都市频道作消息报道各一次。 （5）在活动专用中国移动短信平台（短信代码059888），为冠名赞助企业
发送短信6次(每次10万个VIP客户)。 （6）在活动官方网站为冠名赞助企业制作网络专页，悬挂冠名赞助商产品
广告，时间为6个月，并与冠名赞助企业网站进行图标链接。 （7）邀请活动组委会领导和专家评审团赴冠名赞助企业现场考察，并组织
冠名赞助企业领导与组委会领导、评审团专家合影留念，组织新闻媒体跟踪报道，
同时在《尔雅》杂志欢场版块做2个专版图文并茂的报道。 3、现场展示 （1）为冠名赞助企业设计制作一块3米×2米的高精度宣传广告，参加莲
招商方案(4)
招商方案
一、公司简介
云南广电网络集团是云南省委、省政府深化文化体制改革、加快文化产业大繁荣大发展而组建的正厅级国有骨干文化企业集团，由省委宣传部直接领导，是国家广播电影电视总局授权的全省经验有线电视、数字电视、网络电视等的唯一主体，固定资产约60亿人民币，年营业收入15亿。
云南广电地产是云南广电网络集团的全资子公司，目前根据省委、省政府的要求和国家“三网融合”的要求，在全省范围内打造“广电文化广场”“广播电视集中集成播控中心”，将覆盖到全省州市各县，目前，昆明、曲靖、昭通、大理等多个项目已经启动。
二、项目简介
“马龙广电文化广场”是云南省委、省政府确定的十大标志性文化设施，“云南广播电视集中集成播控中心”的先行先试项目“云南广播电视集中集成播控中心”已列入我省十二五重大项目规划，列入我省文化事业10+1项目。
“马龙广电文化广场”位于马龙县城，云龙路与龙翔路交汇处。项目用地5156.34㎡，高77.3m（当地的地标性建筑），是一个集广播电视集成中心，广播电视节目展示分发中心、群众性文化普及设施、特色文化广场为一体的地标式基础文化项目，通过项目建设，力争在十二五期间实现西部少数民族聚集县广播电视节目的全覆盖和基层文化传播，并通过“马龙广电文化广场”的建成来总结经验，作为云南省每个县以上城市建设基础文化设施的范本。
3、项目周边市场环境
马龙广电文化广场位于马龙新城与老城结合部，目前马龙主要的行政事业单位已经搬迁到新城区，未来新城区将成为马龙的行政中心、商业中心。但由于马龙人口的限制，新城区的发展还需要人口基数的增长才能完全带动，所以新城区的发展至少还需要5年。目前项目周边商业也比较完善，云龙路集中了马龙主要的餐饮业，龙翔路主要以私营建筑材料（门、窗类）为主，项目对面是马龙县第四中学和比较成熟的化建小区和云华园小区。老城区商业虽然年久，商业比较集中，但未来虽着人们生活水品的不但提升和经济的不段增长，新的商业中心将发生转移。未来本项目将以绝对的位置优势成为马龙第一门户。所以我们对本项目的未来前景是比较看好的。
4、项目商业规划布局
马龙广电文化广场，毗邻城市主干到龙翔路和云龙路、交通便捷。规划为1号楼主要以商业为主，内部设计建造1至2层为商铺，3至5层设计建造为酒店式格局，实用以酒店和KTV、娱乐场所等服务型商业。2号楼主要以住宅和办公为主。目前住宅在售，1号楼商铺在售，已经成功引进中国农业银行、书店等商业入驻1至2层。三、四、五层按规划布局将进行酒店招商。
5、招商方案
1、招商的目的：短期内完成项目销售，回收资金。
2、产品结构：酒店式格局建造。
3、针对酒店式格局的物业招商，目前有三种运作方式分别为：酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业的运作方式。以下是三种基本物业的概念：
（1）酒店式公寓:意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。 它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
（2）公寓式酒店：简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业土地性质为旅游用地，产权通常为40年。
（3）产权式酒店：其实质是酒店。就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。
（4）三种物业的区别:
酒店式公寓与公寓式酒店的本质区别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的工艺，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供相当于家庭设备（如厨房、厨具）的酒店，实则还是酒店。
产权式酒店是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新型模式，须向业主承诺相应的回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高。
4、马龙县酒店市场概况。
马龙目前最好的三家酒店：乐熙大酒店，马龙宾馆、文景宾馆。
(1)、乐熙大酒店：位于马龙乐熙门，地处马龙县环城南路延长线，目前马龙县最好的酒店，以4星级酒店标准打造，配套有KTV、水疗会所、餐饮、停车场等一体化酒店。客房部共80间，平均入住率为：80%，客房收费标准为：150元至380元。目前该酒店的客源主要是中铁十二局长年入住，由中铁十二局带动消费。
(2)马龙宾馆：位于马龙县一中旁，县政府后，位置优越，处于马龙县城中心，周边人流和商业较为集中。配套有餐饮、停车场等，客房部共60间客房，平均入住率为70%，客房收费标准120元/间，协议价为：100元/间，主要的客源是政府单位接待的客源。
(3)文景宾馆：位于马龙县龙翔路，云华园正对面，酒店配套有KTV。按照三星级酒店表准装修打造，客房部共60间，平均收费为338至138元/间，有卡可打折为238元至96元/间，入住率为70%。主要的客源外来客源，零散客户。
(4)其他小型私营宾馆：居住环境差，平均收费为30至50元/间，入住率低。
综合上述情况，马龙酒店市场随人口不断增长、人们生活水品的提高，经济的增长，未来发展前景较好，是比较有投资价值的市场。因此建议如本项目投资酒店，将以高端星级酒店标准打造，树立品牌效应。
5、设想我项目酒店运营的预期分析
总面积：4978.12平米，三至五层，每层27间客房，共81间。还可以在分割。假设三层使用为KTV，四至五层使用为酒店。
A、按目前装修成本计算：三层KTV，以中档装修酒店或者KTV每平米500至1000元/平米，折中按800元/平米计算，共计：1677平米，KTV装修总价约为：130万.
B、按目前装修成本计算：四至五层为酒店，以中档装修为800元/平米，按3301平米计算，酒店装修总价约为：264万。
C、装修合计成本：400万。
D、招聘员工：40名，每人平均工资2000元/月。每年员工工资为：100万/年。
E、租金每年：100万/年计算。（目前马龙最高租金）
F、水电和物业管理费：50万/年。
G、前期其它费用：包含办理各种证件、购买货物、杂费、税费等100万。前期总投资共计：850万。
G、酒店盈利：60间客房，平均消费为100元/间，入住率为60%。
年均纯收入为：130万-130*20%=104万*50%=52万（扣税后）
H、KTV盈利：27间包间，平均消费450元/间，使用率为60%。
年均纯收入为：260万-260*20%=208万*50%=104万（扣税后）
I、总计酒店整体，每年的纯利润为160万左右。
J、作为投资方最快需要：850万÷160万/年=5年能收回前期成本。
K、如客户一次性买断产权，前期商铺价值为：19739376元+税费=2000万。如果再加前期装修运营投资成本850万。客户总投资成本在2850万，按照每年纯利润为160万，客户需要18年才能收回前期成本。
L、按以上分析结果，如果客户能一次买断，是最好的选择，但前期投入资金太大，难以实现，只能以租的方式经营。那么我项目要在短期内回收资金，该如何去做呢？
六、本项目前期设计建造为酒店，顾只能以酒店的形式运营。综合本项目的实际情况和马龙酒店市场情况，针对本项目提出以下两种运营方式：
第一种：公司聘请酒店管理机构或者公司成立酒店管理公司来经营管理酒店，同时结合马龙市场情况，以高端商务酒店的装修标准打造马龙顶级的商务酒店。同时以产权式酒店的形式销售酒店产权，购买的业主以每年固定的返租或者盈利进行分红。缺点：需要公司投入装修和前期运营资金。
第二种：招商引资，公司提供物业，以一定的优惠政策、减免物业管理费、免费提供广告宣传位、提供一些固定客源等政策，吸引投资客户，由投资客户来经营管理。投资客户可租用或者一次性买断的方式进行合作。投资客户优先选择能购买的，其次投资客户如租用本物业的，确定一定的租用年限和租金后，我们只能以产权式酒店的形式进行销售。购买的业主以每年固定的返租或者盈利进行分红。优点：公司不用投入资金，装修和前期运营资金由投资者承担。
综上所述:以上两种方式，都适用于长期投资，本人建议采取第二种方式，进行招商引资。
七、招商具体实施方案。
1、综合考虑，必须平衡三方面的权利和利益关系，第一方面为开发商（以下简称甲方），第二方面为投资方（以下简称乙方），第三方面为购买我产品的客户（以下简称丙方）。
2、三方涉及的权利和利益。
（1、甲方：对物业的产权和处置、收益、使用权。目的是把物业销售出去，平衡乙方和丙方的利益。
（2、乙方：作为投资方，租用我方的物业，以最低的投资成本（租金）获取最大的收益。对我物业只有使用权。
（3、丙方：购买我项目物业产权，目的是得到相应的投资回报，也就是租金。
（4、三方同时涉及到的关键利益点：租金（关键词）。
（5、租金分析。
A、据调查按马龙目前月租金水平为：10-18元/平米。因酒店属于盈利性质的租房，所以以最高18元/平米的月租金计算。
每年按5%的租金增长率，最小单间面积39.25平米售价为：153075元计算，丙方15年能回收成本：151897元。乙方15年租金总额为：19265324元，相当于目前物业的总售价。上述丙方购买时按一次性支付计算，如按照按揭贷款计算，首付比列50%及77075元，按揭贷款7.6万，贷款年限5年，月供为：1512.4，实际还款：90744元，产生贷款利息：14744元，实际总房款为：167819元。那么丙方至少需要16年才能收回成本。再次，按照物业15年的出租年限，平均每年租金收益为：10126元，除于该物业的总投资153075元，该物业的投资回报率为：10126÷153075×100%=6.6%。（根据简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。计算方法：投资回报率＝月租金×12(个月)/售价，计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价。）
B、综上所述：我方以产权式酒店的方式出售产权是可行的，对于丙方来说，总投资成本低，后期的收益较大，并且随人口经济的增长，租金和物业的升值空间较大，所以是比较有投资价值的物业。
C、因此建议租金的定价：18-20元/平米每月，每年按5%的租金增长率计算。
D、租期：租期的时间最低一次性签订5年，最高20年，保证乙方和丙方的收益平衡。
3、我方招商引资所能做到的优惠政策。
（1）减免装修期间的物业管理费用。时间：1年至2年。
（2）免费提供广告宣传位，给酒店方使用。
（3）免费提供酒店大堂的使用。
（4）对顶楼具有免费使用权。
（5）可提供一些固定的客源，比如：马龙广电和其他单位的接待。
（6）乙方对丙方，可提供每年15天的免费居住权，一方面给丙方得到了相应的居住感受，同时带来更多的客源和宣传效应。
（7）建议：在1号楼顶可建设大型的广告位，用于出租，因我项目的位置极为优越，广告位的投放将增大项目的收益，收益部分可用于减免的物业管理费用，保证收益平衡。据调查马龙目前大型户外广告的使用租金月为9万/年，如我项目建设大型广告位4副，每年的收益大约为30万。（保守估计）
4、乙方按每年支付租金和物业管理费用，由甲方物业公司代为收取，收取后的租金，按丙方所购买产权的面积，按每平米多少元返还丙方。甲方可规定时间每年年底12月31日为租金交款日，乙方按合同约定的租金支付租金，甲方在通知丙方领取租金。
5、上述未考虑周全的，另作补充。
8、立足马龙县，面向曲靖、昆明地区，乃至全国各地区。
第一阶段任务：招商手册和人员培训。
第二阶段任务：客户资源的谈判和引进。同时进行产权式酒店的前期认筹。关键点：客户资源的来源。
第三阶段任务：招商引资的完成，并签订合同。
第四阶段任务：进入产权式酒店的销售和手续办理，并签订合同。
第五阶段任务：交房和后续的工作。
销售部：陈雪松
2013年7月12日
招商方案(5)
简单生活电子商务平台招商方案
一、目标客户群
1、项目定位：家装建材电子商务网站
2、招商企业定位：
以高精尖端的大型企业为主（有家装建材行业经营经验及现代营销理念和较强的资金实力以及品牌意识）。如TOTO，KOHLER
以厨卫为主，室内起居为辅的原则。
在新能源领域有所成就并有良好市场前景，如太阳能、水能、风能等。
例：空气能热水器（美的、海尔、AO史密斯），地源热泵（格兰索斯）。
3、最终消费人群定位：30-50岁的蓝领，白领或金领。
二、招商策略
1、招商终极目的：双赢。
2、简单生活（电子商务网站）营销策略：
A、产品策略：
a、实物产品策略：我们（简单生活电子商务网站）会把您（厂家）对产品设计理念和企业文化加以结合对产品进行全面介绍（如时尚流线的外观、微电脑控制的技术等）。
b、信息产品策略：设置“虚拟展厅”（户外或公司内部邀请目标用户参加活动），用立体逼真的图像、声音（宣传片，如通过我们的电子商务平台展示TOTO最新商品以及现场解说员进行解说），使客户如亲临其境一般，感受到产品的存在，对产品的各个方面有一个较为全面的了解。我们在电子商务平台上会有24小时客户服务对话系统（类似于QQ即时通信），实时为客户解决任何问题。
B、价格策略：通过CA安全认证体系、公安局联网和客户服务（售前客户咨询、售后客户回访）。初期可以把价格定的高一些为促销商品作铺垫，同时让用户先使用我们的“一分钱购物体验”，让用户对我们（简单生活电子商务平台）的安全和服务有一定认可并购买我们的产品。具体价格以实物和厂家沟通后为准。
C、渠道策略：我们为了保证厂家和消费者的共同利益，我们只和国内（外）知名第三方渠道公司合作。如UPS、DHL等。
D、促销策略：不同权限的用户,如普通会员、VIP会员等，权限越高购买产品价格越便宜。通过用户（限会员、VIP会员）购买商品累计积分来换取精美礼品，免费订阅我们的《简单生活购物指南》（每月一本，通过邮递方式送出）。
三、招商方式及招商筹备
（1）招商方式
1、通过建材行业展会与会议进行招商
围绕当今房价在政府相关政策出台后并无跌价趋势，组织举办“装修也赚钱-回报让利活动”。
通过市场信息安排企业招商专员到建材类企业或经销商（上海绿太阳建筑五金有限公司、上海格律诗卫浴有限公司、HCG合成卫浴等）邀请到展会现场进行现场招商。重要客户经理特邀10家知名企业（室内建材、室内装饰）到场，现场签订相关合作合同并提供相应的优惠销售政策。整个展会期间，为了确保会场紧张、有序、营造活跃气氛，最终达到预定的招商效果。宜居科技企划部对全体参展工作人员进行规划、整合，分为宣传组、洽谈组、后勤保障组、财务组共计4组。
宣传组：企划部负责在展会之前将《招商手册》提前发到经销商手里。通过他们行业内的宣传，使有意向的经销商，进行业务洽谈。
洽谈组：招商部负责建立客户档案、经销商甄选标准与核查。
后勤保障组：客户服务部负责协助洽谈组、重要客户经理解答售前和售后服务的问题。
财务组：财务部负责展会期间收取并统计有意向客户的定金。
2、通过广告进行招商
标题一：来一起创业吧！让我们共同秉持并坚信这样的价值观。
标题二：创造，或者酝酿未来的创造。这是一种必要性：幸福只能存在于这种必要性得到满足的时候。
正文：宜居网络科技有限公司以专业、时尚、快捷的宗旨全力打造“简单生活”（Easy Life）电子商务平台。
我们有最时尚、前沿的购物信息，最快捷的购买方式，最专业的技术团队为您（客户）每一次购物提供服务，足不出户就能完美体验购物乐趣，还在犹豫什么？赶快加入吧！！
发布载体以报纸和期刊为招商广告发布的第一选择。在报纸中，就全国性报纸来说，比较适合招商广告发布的主要有《中国经营报》、《南方周末》、《参考消息》等，地方性报纸主要应选择读者多、覆盖面广的都市类报纸。适合刊载招商广告的期刊比较多，读者划分亦比较细致，其中低端的有《大众投资》等，中端的有《销售与市场》、《科学投资》、《商界》等等。报刊具有影响周期性较长，受众面较广，目标锁定性强，费用相对较低等特点，非常适合招商广告的发布。还可以在用户集中和大型网络媒体或网站（百度，谷歌，新浪，网易等）投放广告链接。
3、通过招商人员直接上门拜访进行招商。 上门拜访潜在目标客户前，先进行舆论造势（我们的公司是宜居科技网络有限公司，经营“简单生活”大型电子商务网站，我们受到业内一致好评并有年度优秀企业荣誉奖状，最近我们公司有“一分钱购物”体验活动，由于活动时间有限。。。），让对方产生先入为主的意见，认为你的产品或项目有钱可赚，从而顺利达成合作。
（2）参加招商会议准备
一、《招商手册》的设计与编写。
A、样式设计：低碳环保主题或时尚生活主题。
B、编写内容概要：
一、 主题词（低碳生活引领生活新主张）。
二、 项目介绍：项目名称（简单生活）、项目功能（在线购物、交流）、适用人群（30-50岁的蓝领，白领或金领）。
三、 项目定位：电子商务类网站。
四、 企业简介：企业规模（大型企业）、企业理念（变革创新，全面提升）、营销管理模式（一站式营销管理）。
五、 市场分析：市场环境成熟、市场潜力巨大。
六、 营销策略：
1、 项目产品策略：主打广告语（生活其实不简单）、阶段性策略（初期卖点以卫浴建材为主）。
2、 行销目标：第一年突破5000万。
3、 广告策略：公司每年拨出1000万广告费用确保“简单生活”（电子商务平台）在市场上的知名度和信誉度，户外与POP（point of Purchase 卖点广告）。
4、 公关及促销策略：商品促销活动（买指定品牌卫浴产品产品附送小礼品）、会员让利活动（会员折扣价）、每月免费订阅《“简单生活”购物指南》。
四、目标客户信息的处理
1、对收集来的目标客户信息，进行记录，分类、归档保存和管理。
使用科波拉里客户管理系统
2、每天对所收集的每条信息，均必须有一次以上的电话回访和发函，被放弃名单应书面载明放弃理由。对每一次去电、去函、预约拜访，来电、来函、来访均要及时更新科波拉里客户管理系统的信息。
五、招商团队建立
成员和工作：招商部经理和职员1-2名、客户服务部经理和职员1-2名、重要客户经理（为重要的客户提供接待、说明等服务）、企划部经理和职员1-2名（收集市场信息、调查和研究市场、安排场地和招商活动内容、制定招商指导书、招商广告的媒体选择）、财务部1-2名（招商费用预算及效果评估）。
六、招商培训内容
招商方案(6)
商铺招商方案
第一部分：项目商业经营规划
一、整体商业定位
商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!!
二、项目主题概念提炼
商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案 主题一：“城市客厅”——人气
业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为江华码市镇的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的广西.广东.湖南三省交界处,是江华码市镇现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是码市 当之无愧的“城市客厅”，并成为展示码市镇新形象的一个窗口。金龙商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个江华码市镇建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。
商铺招商方案 主题二：“城市休闲生活广场”——氛围
金龙商业城拥有商业广场.休闲广场，景观丰富，彰显从容与健康。
同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案 主题三：核心区的时尚中心——活力
三、商业功能定位
打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足码市镇中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：
功能 内容:
百货 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子
超市 日常生活用品
餐饮 冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆
休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆
服务 美容美发、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健
修理 家电维修
商务 商务服务中心、银行、证券、基金
对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。
四、商铺布局及销售方式建议
方法一：规定业态分布
1)布局方式
对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。
业态分布表
楼层 业态
一楼 眼镜、珠宝、皮装、电子专卖
二楼 主题性专卖店
三楼 主题性专卖店
四-六楼 外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心
2)特点
以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升金龙商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于金龙商业城的楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。
但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。
方法二：分割式销售
分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。(具体分割方式另行拟订)
1)商铺分割的原则
(1)主题的原则
商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
(2)人性化的原则
商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
(3)科学利用的原则
商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。
建议：
根据上述分析，我司建议金龙商业城商铺采用方式一招商和销售。
五、项目商业营运规划
(一)项目商业营运规划原则
1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;
2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态;
3、 尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果;
4、 合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割;
5、 经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面;
6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营;
7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑;
8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成;
9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯;
10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。
(二)项目商业营运规划
1、统一招商
——除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。
——市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。
2、“出租过度，最终出售”的收益模式
——对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整和市场
——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体;
——整和市场空间，进行合理商品布局;
——整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商;
——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广;
4、合理回报
——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢;
——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力;
——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;
——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售;
第二部分：招商及销售策略
一、项目整体营销策略
营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。金龙商业城商铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。
机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段;通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。
机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。
只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。
二、项目招商销售总策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;
3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户;
4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
5、目标商户定位为全国或江华码市知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。
三、商业氛围营造
——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让镇人民都来此消费。
——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引镇民前来观光消费。
——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。
——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。
——娱乐部分以KTV为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。
四、价格策略及租金预估(略)
五、目标商户及客户设定与选择
1、目标商户群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
2、目标购买人群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
√本地个体私营业主
√有投资意向的本地人
3、目标商户确定原则
√购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁;
√先大户、后小户;先品牌商户、后一般商户的原则
第三部分：销售实施方案
一、项目招商目标
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体;
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为码市镇商圈中的主导。
第二目标主力店以民特商品(包括地毯、手工艺品、药材等)、经营服装、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
二、招商与销售流程
1、目标商户群的确定;
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案;
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力;
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向;
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议;
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;
7、对已经签定租赁协议的商铺进销售;
8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境;
9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。
三、商铺推广方案
(一)推广主题建议
基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题定位为：
“您的财富源泉——码市金龙商业城”
(二)推广方式及渠道建议
1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。
2、推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动
A、开盘前
1)让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣传适时制造气氛。
2)软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。
3)媒体广告
B、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作
建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会
四、招商及销售费用估算
1、装修费用
2、硬件投入
3、商场公共设施及广场投入
4、推广费用
江华鸿福物业管理有限公司2
0
下午13：00—17：00
度。全体员工都必须自觉遵守工作时间，实行不定时工作制的员工不必打卡。
3.1.2.2打卡次数：一日两次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。
3.1.2.3打卡时间：打卡时间为上班到岗时间和下班离岗时间；
3.1.2.4因公外出不能打卡：因公外出不能打卡应填写《外勤登记表》,注明外出日期、事由、外勤起止时间。因公外出需事先申请，如因特殊情况不能事先申请，应在事毕到岗当日完成申请、审批手续，否则按旷工处理。因停电、卡钟（工卡）故障未打卡的员工，上班前、下班后要及时到部门考勤员处填写《未打卡补签申请表》，由直接主管签字证明当日的出勤状况，报部门经理、人力资源部批准后，月底由部门考勤员据此上报考勤。上述情况考勤由各部门或分公司和项目文员协助人力资源部进行管理。
3.1.2.5手工考勤制度
3.1.2.6手工考勤制申请：由于工作性质，员工无法正常打卡（如外围人员、出差），可由各部门提出人员名单，经主管副总批准后，报人力资源部审批备案。
3.1.2.7参与手工考勤的员工，需由其主管部门的部门考勤员(文员)或部门指定人员进行考勤管理，并于每月26日前向人力资源部递交考勤报表。
3.1.2.8参与手工考勤的员工如有请假情况发生，应遵守相关请、休假制度，如实填报相关表单。
3.1.2.9 外派员工在外派工作期间的考勤,需在外派公司打卡记录;如遇中途出差,持出差证明,出差期间的考勤在出差地所在公司打卡记录;
3.2加班管理
3.2.1定义
加班是指员工在节假日或公司规定的休息日仍照常工作的情况。
A．现场管理人员和劳务人员的加班应严格控制，各部门应按月工时标准，合理安排工作班次。部门经理要严格审批员工排班表，保证员工有效工时达到要求。凡是达到月工时标准的，应扣减员工本人的存休或工资；对超出月工时标准的，应说明理由，报主管副总和人力资源部审批。
B．因员工月薪工资中的补贴已包括延时工作补贴，所以延时工作在4小时（不含）以下的，不再另计加班工资。因工作需要，一般员工延时工作4小时至8小时可申报加班半天，超过8小时可申报加班1天。对主管(含)以上管理人员，一般情况下延时工作不计加班，因特殊情况经总经理以上领导批准的延时工作，可按以上标准计加班。
3.2.2.2员工加班应提前申请，事先填写《加班申请表》，因无法确定加班工时的，应在本次加班完成后3个工作日内补填《加班申请表》。《加班申请表》经部门经理同意，主管副总经理审核报总经理批准后有效。《加班申请表》必须事前当月内上报有效，如遇特殊情况，也必须在一周内上报至总经理批准。如未履行上述程序，视为乙方自愿加班。
3.2.2.3员工加班，也应按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认；有打卡记录但无公司总经理批准的加班，公司不予承认加班。
3.2.2.4原则上，参加公司组织的各种培训、集体活动不计加班。
3.2.2.5加班工资的补偿：员工在排班休息日的加班，可以以倒休形式安排补休。原则上，员工加班以倒休形式补休的，公司将根据工作需要统一安排在春节前后补休。加班可按1：1的比例冲抵病、事假。
3.2.3加班的申请、审批、确认流程
3.2.3.1《加班申请表》在各部门文员处领取，加班统计周期为上月26日至本月25日。
3.2.3.2员工加班也要按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认。各部门的考勤员(文员)负责《加班申请表》的保管及加班申报。员工加班应提前申请，事先填写《加班申请表》加班前到部门考勤员(文员)处领取《加班申请表》，《加班申请表》经项目管理中心或部门经理同意，主管副总审核，总经理签字批准后有效。填写并履行完审批手续后交由部门考勤员(文员)保管。
3.2.3.3部门考勤员（文员）负责检查、复核确认考勤记录的真实有效性并在每月27日汇总交人力资源部，逾期未交的加班记录公司不予承认。
连绵阴雨，没出息的又想你了。 闺蜜说我过得不快乐，不然不会想到你，至少不会那么的想你。好吧，我承认。 都没人接受我的好，没人需要我陪着了。以前爱你，很累，但却很快乐，因为你也会有需要我的瞬间，即使短，但总会有些许的存在感。 并非青梅竹马，却至那以后爱上的人都像你。只不过，以后还未到来。 无意间翻看浏览量，你的名字仿若闪光般映入眼帘，这一刻不知是怎样的感觉，欣喜，失落，麻木，装作无所谓，也只有你能让我瞬间不知该晴或雨。 即使离别两载，也挥之不去有你的好。 记忆中有你的时光总是那么的美好，却不知为何，落于笔下的文字却总那么心痛。 看着身边有人默默无闻的爱着另一个人，当她问及时，却不得不安慰她说：“你别多想，咱们只是朋友，最最好的那种。” 落于耳畔，酸楚的咀嚼，脑中心里全都是你。“你不会还喜欢我呢吧？”良久以后“没有了吧”轻触屏幕发给了那边满不在乎的你。“那就好”你放心了，可惜，你却看不见紧握屏幕的我的手。 原来，我于你，从来都是一种负担。你要飞翔而我爱的太重……
招商方案(7)
金华忠力百货
项
目
招
商
方
案
(建议稿)
**.3.23
第一章 项目简介
金华忠力百货连锁有限公司，系一家新型的从事商品零售、市场开发的企业。致力于打造社区便利店，提倡“便民、为民、利民”的企业文化，公司旗下的“街坊24”品牌，已开展便利店连锁加盟业务，并初现规模。
为了实现长足有续的发展战略，忠力人“以变求生存，以变求发展”，坚定信心探索创新之路。引领市场潮流，大胆开创商业新模式，积极建立“忠力一站式配货基地”——即展示中心、会展中心，改变传统、单一的经营模式，将忠力一站式配货基地打造成，集商品展示、商品会展、超市配货、物流、团购、批量零售、信息发布于一体的多功能新型批发市场。
忠力一站式配货广场——即会员制小商品批发广场简介:位于金华市黄金地段，-1层3200M2、1层**M2、2层—5层均2950M2，5层至17层为办公用途，17层以上为商务宾馆。
展望未来，忠力百货将继续秉承 “勤奋节俭、开拓创新、诚实守信、团结共进” 的企业精神，广纳贤才以全新的经营理念和用户利益高于一切的行为准则迎接忠力的每一个新老客户和同行业者的惠顾和考验，并不断提高自已用完善高质满意的服务、训练有素过硬的技术、真诚的态度和良好的信誉回报每一位顾客和社会。
第二章 项目定位
——引领“打造金华小商品批发市场商业旗舰”
一、项目功能定位
任何品牌的定位都不应该是简单随意的概念罗列，而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。
忠力百货作为地处金华市商业区的一个大型商业地产项目，其不可再生的商业地利优势和商业发展前景得到了广大投资者的青睐和认可。从商业地产整体开发的各个环节来看，一个成功的商业地产项目必须做到 “三旺” ，即“销售旺” 、“租赁旺” 、“经营旺” 。目前分割成小面积商铺单位销售已取得了成功，这就为下一步的商铺招商工作奠定了良好的市场基础。从商业经营管理的角度出发，完善、合理、可行的商业经营规划的实施是决定项目招商及后续稳定经营并可持续发展的能否成功的关键。因此，在即将全面展开的项目的招商阶段，需要重点解决的问题就是如何发掘项目的商业卖点，找准市场的消费需求点，满足物业商业经营的需要，通过良好的商业功能组合规划，最大限度的吸引目标经营者进驻经营，从而使项目步入良性发展的轨道，进而树立发展商良好的商业地产开发品牌。
二、项目经营定位
根据忠力百货项目的地理位于金华市黄金地段处，定位为：忠力一站式配货广场——会员制小商品批发广场。
各商铺经营面积——8㎡—10㎡。
● 战略定位：
打造成金华市独一无二的会员制小商品批发广场，实行统一管理、统一促销、统一服务、统一配送等先进的管理体系。
● 楼层分布及类别：
负一层：
食品类: 饼干、 糖果、酒水、粮油、调味品、保健品、方便面、奶制品、腌腊制品、干果制品。
日化品类： 洗洁精、洗衣粉、香皂、肥皂、透明皂、牙膏、洗发水、护发素、香水、空气清新剂、杀虫剂、灭蚊片、蚊香、指甲油、口红、腮红、眉笔、眼影。
日用百货类：餐具、茶具、塑料制品、牙刷、围裙、草席、梳子、雨具、台布、编织袋、一次性宾馆用具；钟用（电子表、石英表、机械表、光能表、挂钟、座钟、台钟、卡通钟、闹钟）；眼镜（近视镜、老花镜、太阳镜、隐形眼镜）。
首 层：
饰 品类： 项链、手链、手镯、手机挂链、戒指、耳环、耳钉、胸针、袖针、头扣、发夹、网帽、头圈、假发、珠帽、吊坠、手饰、腰饰、头饰、儿童类饰品。
皮具箱包类：公文包、挎包、拉杆包、拉杆箱、行李箱、仪器箱、手提袋、钱包、零钱包、手机包、背包、CD包、腰包、少女包、休闲包、晚装袋、妈咪袋、购物袋、皮袋、电脑包。
鞋 类： 男女正装鞋、休闲鞋、运动鞋 、靴子、布鞋、拖鞋、平底鞋、高跟鞋、童鞋。
二 层
针织类： 文胸、内衣、毛巾、枕巾、浴巾、丝巾、袜子、手套、帽子、短裤、泳衣、汗布、贴花布、珠地布、毛圆布。
服装类： 少女装、中老年装、儿童鞋、休闲装、正装、男女时装、运动装。
童装及婴儿用品类：各式儿童服装、尿不湿、奶嘴、奶瓶、爽身粉、润肤露、婴儿车、手推车、婴儿床、婴儿床、婴儿马桶、肚兜。
床上用品类：被套、被子、床单、枕头、枕芯、枕套、靠垫、靠垫套、床罩、睡袋、蚊帐、沙发垫、毛毯、凉席。
三 层
玩具类：毛绒玩具、电动玩具、机器玩具、感光玩具、声控玩具、充气玩具、布衣玩具、塑料玩具、搞笑玩具、智力玩具。
文体用品类：各式笔类、纸类、文件夹、胶纸、胶袋、钉书机、尺、印台、篮球、足球、乒乓球、台球、垒球、排球、象棋、军棋、扑克、麻将、各式乐器。
小五金类： 五金工具、灯具、各式锁具、安全防护用具、缝纫设备及配件、电工器材及取暖器材、自行车、电动车、助力车、滑板车及童车配件、农用五金、建筑五金、白铁皮、铁钉、钢铁丝网、钢丝剪、家庭工具。
小电器类： 收音机、照相机、电动剃须刀、电热水器、吸尘器、各式碟机、洗碗机、电吹风、电熨斗、电动缝纫机、电扇、排气扇、饮水机、迷你电视机、小音响、电磁炉、电炉、迷你洗衣机、电动牙刷。
工艺品类： 圣诞工艺礼品、喜庆用品、化妆箱、首饰盒、水晶石、水晶洞、冰箱贴、挂板背板、玻璃花瓶、陶瓷制品、竹木工艺品、金属工艺品类、树脂工艺品、立饰产品、家居饰品、佛教用品。
四 层
休闲餐饮类：南北风味小吃、各地名吃名点等。
五 层
娱乐类：量贩KTV、酒吧等。
● 宣传推广案名：
“名座商城”（暂定名）
● 目标客户群定位：
义乌本土化小商品、上海、广东、福建等城市商家。
第三章 招商构思
一、招商目标
1、总体目标：项目交房之日起5个月内招商率达85%，开摊率达75%，7个月内开摊率达100%。
2、目标客户：广东、福建、上海、义乌及项目周边商圈类零售客户等。
二、难点及对策分析
难点一：地段位置将成为客户考虑的重要因素
对 策：需要大力推广宣传项目交通优势、产品优势等，以及“名座商城”等推广主题语，引导客户正确认识项目价值。
难点二：能否短期将金华市最旺的路段的商气延续至名座商城
对 策：需要策划系列以小商品为主题的专题活动，以及一场具有影响力的大型攻关活动进行造势，吸引大量人气并迅速形成商气。
难点三：
三、招商策略
1、优秀的经营管理方案打动客户：“双时段经营、鱼和熊掌皆得”经营方案，此方案将提高商户的经营时间和商铺业主的收益，并创造两个购物消费高峰。
2、优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。
3、强化项目规划、与区位后发优势，良好的交通物流组织优势。
四、招商服务与支撑
1、物业管理为入租店铺和顾客提供一个舒适安全的环境，包括卖场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。
2、租户管理造就优良的店铺，包括对租户的教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。
3、营销管理提升商城的客流量和销售额，并举办统一的广告宣传和促销活动。
4、成立专门的招商服务机构，致力于整个商业气氛的营造，商场品牌形象的树立与推广。
5、协调各租户与工商税务、公安、卫生等管理机构的关系，争取政府政策支持。
五、招商操作程序
1、熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备。
2、收行业的相关资料，进行分类、分区整理。
3、通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。
4、充分认识自身优势，做好一份吸引人的招商手册及相关宣传资料。
5、建立一个良好的招商支持系统，各方面协调支持招商工作。
6、策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高商城知名度。
7、建立目标客户数据库，对招商员的招商工作，包括电话联系、走访、跟进、签约等，实时做好记录。
8、招商员每周上报招商情况，分析、总结、交流、招商经验和心得，处理客户反馈信息，适时调整招商策略。
六、招商制度及职责
1、客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手研究、目标、潜力。客户的琐定，客户资料的分类管理。
2、电话拜访和面访。电话拜访约见的要点，面访前准备，面访的过程控制和记录，面访的技巧、潜力、重点、成交客户的面访区别。
3、数据报表的填写，拜访记录填写；招商周报，日报及总结；重点客户的会谈纪要报告；预签协议客户操纵要求及通报
4、客户的维护和跟进：协议的签订；客户争议的处理、收款的协助。
5、内部沟通：招商部内部联系沟通；其它有关部门的工作协调与联系。
七、招商后期管理
1、客户足以影响商城的发展，要让客户持续在商城经营，商城必须努力经营，获取客户的信赖。
2、维护老客户，对于商场在营运、财力、管理、品质上有莫大的影响，应当加强与老客户的联系，及时解决其所提出的问题。
3、商城每年都可能会丧失若干就客户，因此要采取计划性客户储备与拓展。
4、培养忠诚客户，使其产生持续入租行为，并帮助商城向外宣传，建立口碑。
5、对客户做未来分析，包括客户数量，类别等情况的未来发展趋势，争取客户的手段等。
第四章 招商进度
序
号
项目
时间进度
**年
4/1
4/30
5/5
5/8
6/8
7/8
9/8
10/30
11/30
1
签订招商合同
★
2
公司审核通过招商/经营方案
★
3
招商各项目筹备就绪
★
4
招商正式启动
★
5
招商率达30%
★
6
招商率达60%
★
7
招商率/开摊率达85%/75%
★
8
招商率/开摊率达90%以上
★
9
招商率巩固达100%
★
第五章 招商费用
一、招商构成
1、开办启动费：用于招商所需各类软硬件的购置
2、商业资源开发及经营维护费：招商人力资源费；招商活动费，商城管理人员人力资源费
3、招商广告费：招商推广所需的各类广告设计、制作、发布费用
4、租金提成：招商员主要利润的体现
此方案做为参考，具体方案需看实体待定！
**年3月20日
招商方案(8)
百富购物中心营运及招商方案
1、整体经营业态定位
2、业态定位的原则
3、战略定位
4、商品布局和功能分区
5、水平人流和垂直人流设计
6、楼层功能定位和商品布局
7、商品定位
8、目标客户群定位
9、经营模式
10. 百富理念
11、商场管理系统建立
12、商场包装
13、人员培训
14、商场招商计划
结语：
附件：百富购物中心招商手册文案
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1、整体经营业态定位
科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商
场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得
更加顺畅和轻松愉快。
所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰
富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与
整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售
力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。
2、业态定位的原则
1、同业差异、异业互补
同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬
如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用
品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提
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高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳
的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束
六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品
百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进
经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品
牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用
品，从食品副__________食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺
休闲吧……强调一站式购物理念。
2-3、合理配比各主力业态
MALL 的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实
现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主
要分为以下三类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需
求；餐饮设施满足就餐需求。
3、战略定位
【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】
新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一
定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以
满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区
购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall
的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的
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发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合
百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁
路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合；浦东新区和铁路局商圈的的
发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络；浦东新区和铁路局商圈的今天，印
证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，
米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满
足区域人民消费的多元需求！
4、商品布局和功能分区
依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵
循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70%左
右；以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20%左右；以配套商业为附
属业态，占整个卖场面积的10%左右。具体分布如下：
1、零售设施
核心主力店：百货、综合超市等；
辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店；
配套辅助店：不同地区特色商品店；
2、文化娱乐设施
核心主力店：动感影院、休闲广场等；
辅助主力店：儿童乐园等；
配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等；
3、配套设施
核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等；
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辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；
配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。
5、水平人流和垂直人流设计
人流设计遵循购物和行走习惯进行设计。
1、水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标
消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费
商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌
个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售。
主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展
示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。
2、垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和
底层规划商品吸引力业态，如负一层的超市和五层的数码影院、楼顶的休闲广场，
引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品百货业态，
通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，四层以上规划为休闲和娱乐性消费
项目，满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。
3、详细的水平人流设计见楼层平面布局图，垂直人流设计见楼层业态定位。
6、楼层功能定位和商品布局
楼层 主题功能主营商品
楼顶空中餐吧特色餐饮、夜市、休闲
5F 数码影院、餐饮数码影院、特色餐饮
4F 家居生活馆家用电器、家居用品、文体办公、针织、童装、儿
童娱乐场
服务精英成就精英网聚精英
3F 仕女名品馆名媛女装、职业装、淑女装、青春装、女士内衣、
美容美体
2F 时尚休闲馆男士正装、休闲服饰、休闲配饰、衬衣、单品、咖
啡厅
1F 都市流行馆珠宝玉器、钟表眼镜、化装品、装饰品、皮鞋
B1 大型超市、无公害农产品
超市
食品、副食品、生鲜、无公害浓产品
7、商品定位
1、商品比例
在营业中，主力商品一般占到营业额的70%，主要是季节性主题商
品，如服装、皮鞋等；基本商品占到营业额的20%，主要是衬衣等非季
节性商品；附属商品一般占到营业额的10%，主要是装饰类商品。
商品比例图示
70%
20%
10%
主力商品
基本商品
附属商品
2、档次配比
根据区域消费水平和购物中心的综合定位，建议以中档产品为主力
定位，合理的配比比例分别是高档占10%，起提升商场形象的作用；中档占
70%，是购物中心销售的主力商品，起到提升销售业绩的作用；低档占20%，
起到烘托售卖气氛的作用。
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3、档次配比图示
70%
10%
20%
中档
高档
低档
8、目标客户群定位
1、区域市场定位
根据大型购物广场商业辐射能力，500 米：辐射核心区域、500—2000 米：
辐射次区域、2000—5000 米：辐射边缘区域，我们将该项目的区域市场定位
在：以项目为中轴，涵盖米泉、石化等，距离项目5 公里内的区域。
2、目标客户定位
按照该项目商圈辐射区域来看，商圈有常住人口28 万左右。从消费结构
而言，以中高收入群体为主，其中中收入阶层是项目的主力客户。从年龄层
次而言，涵盖老年、中年、青年少年和儿童等个年龄群体。
3、客户消费心理
方便/低价/品类齐全/一站消费/休闲/购物无拘束是我们着力满足目标客
户的消费心理，针对不同类型品种服务型、亲善型顾客和理性顾客，又要有
不同的商品和理念定位，如此才能满足百富购物中心多层次客户群体的需求。
9、经营模式
购物中心的经营方式_______基本有三种：自营、联营和租赁。我们认为，
购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细
服务精英成就精英网聚精英
化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相
对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高
的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造
成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。
因此在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全
部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营，其次
可增强其他商户与之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成
或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也
可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。
这种选择原则不但是零售精细化管理的要求，也符合购物中心长
期经营性的特点，更能帮助发展商创出购物中心的品牌来。根据以上
原则，我们制定出百富购物中心的经营模式：
1、负一层大型超市：以自营或引进大型主力店为主，引进主力
店应充分考虑主力店综合竞争能力，确保超市具有强大的竞争
力，否则建议以自营为宜。
2、一层都市流行馆，主要以柜台和散架经营为主，经营商品
种类多、销售毛利差距大、促销方式灵活，因此可以考虑租赁
结合联营的方式，租赁区接受统一收银管理。
3、二、三层主要经营服装，适合联营，采用标准扣点，根据
不同的品牌给予适当的优惠。
4、四层家电、家居用品适合租赁经营，部分可考虑联营，采
用统一收银管理。
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5、五层数码影院建议引进专业运营商，采用租赁或承包经营
形式。
6、顶层餐饮广场建议采用租赁形式，如考虑建成特色餐饮广
场，也可考虑联营方式，由我方招商后统一经营管理。
10. 百富理念
【经营理念】消费由我做主，我为购物疯狂
方便消费、就近购物是百富购物中心着力打造的经营目标，
我们的理念是消费由你做主，我为购物疯狂。3.1 万平米超级购
物中心——米东新区首家regional mall，集大型超市、精品百
货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐六大主力业态于
一体，引进乌鲁木齐主要品牌商户进驻经营，汇聚名品名牌、综
合多级消费，不仅吸纳米泉28 万市民在此消费，更吸引石化、
新矿、工业园等近十万高收入人群来此消费，成为米东新区最具
辐射力的核心商圈。购物不必再去中山路、铁路局，今天起，米
泉就是乌鲁木齐。
【企业宗旨】与客户共创价值
客户分为内部客户和外部客户，在这里，我们的客户主要
指外部客户，包括我们的消费者、供应商和进驻商户。我们的
价值来源于客户，尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期
望的服务。在客户眼中，我们每一位员工都代表百富。我们1%
的失误，对于客户而言，就是100%的损失。衡量我们成功与否
的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。与客户一起成长，
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让我们成长的一小步成为客户发展的一大步。
【商品定位】多业态组合、多层次需求，一站式消费（regional
mall）
这是一个商业整合的时代，这是一个规模制胜的时代，这是
一个强调规模集聚和专业定位的时代，百富购物中心充分把握米
东新区商业发展脉络，利用区域经济融合的大好时机，在米东新
区政府和职能部门的大力支持下，顺应当地居民消费需求，打造
米东首座regional mall，整合区域商业版图，成就区域大商业
格局。
六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，
大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱
乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消
费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织
用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用
品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码
影院到商场演艺休闲吧……
【管理理念】品牌管理创造品牌效益
这是一个弱肉强食的时代，市场残酷的竞争要求我们必须以
专业化的管理应对各种挑战；
这是一个强调品牌消费的时代，消费者对你的认可，不仅取
决于你提供的商品，更取决于你的品牌赋予商品的价值和内涵；
这是一个综合竞争力的时代，商业形态的快速升级要求运营
商必须以超前的眼光应对未来的挑战；
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这是一个管理出效益的年代，没有专业的管理就没有核心竞
争力；
品牌管理是前提，品牌效益是目标，品牌合作是永恒的主题。
【服务理念】以客为尊，量身定制的人性化服务
什么是客户服务？在新世纪的今天，客户服务的理念和思想
已经发生了很大的变化，在追求让客户满意的同时，保证顾客利
益最大化成为我们这个时代客户服务的准则。
为客户服务强调永不满足于让客户满意和提供有限的价值，
让客户获得超价值的服务和附加值，是我们服务追求的目标。
在当今日趋激烈的市场竞争中，服务作为一种竞争手段所得
到重视的程度在不断提高，在竞争中的应用也越来越广泛。不但
企业在竞争中获胜要依靠服务，而且员工的就业或提高工作水平
也要依靠服务的本领。因为，为顾客服务几乎无处不在。
在顾客所遇到的服务中，如果要对成功的各种因素加以陈述
的话，那就是细节、个性和针对性！让客户满意已不局限于暂时
的或物质上的满足，而更加强调长期的和精神上的满足！
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11、商场管理系统建立
1、商业架构
2、管理模式
百富购物中心在具体的管理模式方面，遵循“统一管理、协助经
营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的24 字经营方针。
1、统一管理：除沿街门店和部分柜台外，为统一形象，提升服
务品质，商场对所有商户进行统一管理，统一楼层商品、统一商
品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售
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后服务、统一广告宣传、统一促销推广；
全面导入CI 形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。
具体包括：商场标志、名称和旗帜的标准应用；大厅背板、接
待台、门牌、室外标识灯箱规范应用；大厅服务目录牌、室内
导向牌规范应用；营业区平面图、楼层信息牌规范应用；标识
指示系统规范应用；收银台、业务台、咨询台规范；展览、展
示系统、展板规范；公用设施标识、休息区标识规范；进驻商
户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范；
2、协助经营：协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散
乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。具体
包括：
→强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让米东人民都来此消
费。
→每年一度的服装服饰节，促进商贸交流，提升市场形象。
→每年一度的文化艺术节，提高商场的文化及艺术魅力。
→定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。
→利用门前广场和室内休闲广场，进行文艺演出、歌舞表演、
时装秀等活动，聚拢人气，引领购物时尚；
→打造米东旅游购物新形象，推出首家无公害农产品销售展示
中心，促进旅游休闲和乌鲁木齐消费；
→利用商业管理公司强大的行销网，为商户提供商品信息、品
牌引进、物流配送等一系列服务；
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→统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推
广等服务，依托整合形象，形成合力，共同做大市场；
→全方位贴心服务，给购物者一个享乐的购物天堂；
→定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费；
3、部分自营：对商场形象提升的高档商品，经营户担心有风险
而不原介入的商品，利润水平低但对人气带动作用巨大的商品，
以及适当的公益性项目，将由管理公司自行经营。
4、整合市场：整合市场功能，多业态综合购物于一体；整合市
场空间，进行合理商品布局和楼层功能定位；整合推广，避免单
兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广；
5、完善政策：完善的商业物业的管理和服务功能，提升市场软
环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建
立健全的管理流程和管理制度，保障客户和商户利益。
6、合理回报：保证市场和经营户合理的收益，实现共赢；通过
市场整体机能的完善，提升商场品牌形象，使市场经营者、管理
者和物业所有者均能获得良好的回报；
3、营业管理
1、与政府及各职能部门保持良好的关系，通过共管提升购物中
心形象；
2、监督并定期核查进驻商户，保障商品品质和经营信誉；
3、定期为经营商户提供市场信息和调研报告，供商户经营决策；
4、引进新品牌供已进驻或欲进驻商户选择；
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5、通过商场，提高代理商地位，降低进货和存货成本；
6、策划举办各种促销活动，提升业绩；
7、强化客户服务，定期征询客户意见和建议；
8、与异业结成合作关系，增加收益；
9、进行商品乘列规范，使卖场销售环境更趋利好；
10、定期对商户和店员进行业务和专业培训，提高人员素质和服
务水平；
11、配合进驻商户进行新品引进、商品代理、庆祝、促销等事宜；
12、辅导经营不佳的商户改善经营方式，提升经营业绩；
13、协助商户进行帐务处理；
14、支持商户获得银行融资贷款；
15、按月度、季度和年度对优秀___________经营商户进行物质和精神奖励；
16、协助商户采用电脑进行商品销售、服务的管理，提高商户和
市场的经营管理水平；
17、与厂家、代理商、市场经营户组成联合督察小组，规范市场
经营行为，打击违法经营和窜货行为，保证市场良好的经营环境
和对外形象；
18、百富购物广场牵头，与商户以及服装服饰经营户成立“服装
服饰商会”，支持和配合商户展开各种经营活动；
4、商户管理制度
A、商户进场和撤离管理制度
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1-1、客户通知
1、告之客户开业时间和与营业部的具体联系；
2、客户资格审查意见、联营合同、经营商品和相关手续由
招商部移交营业部；
1-2、客户接洽
1、交代进场等诸项事宜；
2、《商户守则》、《店铺设备和设施清单》等材料交与客户；
3、与客户相关的重要文件、制度汇编发至客户；
4、引荐工程部与客户联系有关装修事宜；
1-3、店铺装修
1、工程部对装修施工方案进行审核，发放装修施工通知
单；
2、施工单位和施工人员验证登记；
3、施工过程中工程部、营业部进行施工监管，确保按照时
间、要求完成施工；
4、客户遇到特殊的装修要求，应同工程部商讨，确定施工
方案；
1-4、验收
1、工程部、营业部配合客户进行装修工程验收；
2、验收达标，符合消防安全和营业要求，由工程部签署验
收合格单，交营业部准许客户进场营业；
3、通知客户去营业部办理开业申请手续；
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1-5、开业
1、营业部签署客户开业申请表后，客户依据开业时间进行
铺货和开业；
2、营业部协同各相关部门，开始提供开业的各项服务；
3、向商户发放商场有关管理规定和办理商户营业员的资
料存档、制作及发放胸卡。
1-6、撤离
1、客服部根据营业部（同意撤离）的书面通知，开出联系单
要求：
（1）工程部——协同客服部根据租约及相关资料一起和商户
验收店铺（包括收回电话线路及有关财产等）。
（2）办公室——协同客服部对有关财产办理退返手续；
（3）物业部——跟进商户财产出门监管及保安、清洁相关事
宜。
（4）财务部——办理相关财务手续及电脑户口终止。
1-7、撤离后
（1）各有关部门五天内将撤离客户的本部门应收费用明细，
汇总客服部处理。
（2）招商部给营业部书面确认有关商户全部撤出和要求跟进
有关事宜（若有）。
（3）客服部将客户的欠费明细总汇等相关资料上报财务部处
理。
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B、招商流程和审核制度
1、商户的登记和审核
（1）商户填写资格审查表；
（2）交纳2000 元押金，建立登记档案；
（3）对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；
（4）招商部、营业部、市场部对经营商户进行初选，选出首
批合格商户；
（5）与首批合格商户签定联营合同，铺位选择根据首批商户
登记的先后顺序享有优先选择权；
（6）对初选不合格商户进行复审；
（7）与复审合格商户签定联营合同，铺位选择根据商户登记
的先后顺序享有优先选择权；
（8）、不符合经营要求的商户另行规划（不合格商户退还押
金）；
2、商户资格审查
（1）审查经营类型；
（2）审查经济实力；
（3）审查经营能力；
（4）审查品牌优势；
（5）审查商品风格；
（6）审查商品价位；
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（7）审查市场反映；
（8）审查销售业绩；
百 富 商 场 进驻商户初审登记表
百富审字第号
以下由商户填写：
商户基本资料商户姓名
联系电话店铺名称
店铺地址经营商品
经营品牌品牌知名度
店铺规模（平
米）
有无分店
年营业额商铺产权买断租
赁
计划经营资料商户姓名
计划经营商品计划经营品牌
（包括附加品
牌）
品牌产地品牌风格：（价
位、档次）
适应年龄段计划经营规模
（平米）
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计划经营方式联营租赁 可承受的价格
其它信息从何得知本案
您最看中本商
场的因素
位 置规 划
定位
管 理 品 牌
前景
您对本商场最不
满意的地方
您还计划进入
哪家商场
为什么选择进入
这家商场
提供证件：1 代理证书、2 授权书、3 工商税务副本、4 检验合格证、
5 其它
提供发票：1、增票 2、普票 3、无发票
需要场地面积：（ 层 号柜位）以平面图所示为准
预计完成的营业额： 万元/月
以下由招商部填写：
综合分析
1、价位分析：
2、市场分析：（包括品牌是否适合我市场）
3、进入新疆时间及影响力：
4、品牌销售预测：
5、业绩考察：
6、备注：
5、与商户签定合同
（1）交纳租金或保证金；
（2）签定正式合同（联营或租赁等）；
C、押金、保证金收取制度
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1、押金针对登记商户收取，每户收取2000 元；
2、登记商户经过资格审查合格的，签定联营合同，押金转为
保证金；
3、登记商户资格审查不合格的，押金全额退还（不计取利息）；
4、商户签定联营合同时，必须向百富购物广场交纳**元/平
米的保证金；
5、保证金用来约束商户的经营行为，联营合同期满，商户未
出现违约现象，保证金全额退还（不计取利息）；
6、决策及管理流程
1、管理流程
百富购物中心采用垂直管理系统，强调责任到人和决策的
快速、有效执行。决策系统采用由下而上的逐级汇报体制，根
据汇报形成最终决议，下发各部门执行。管理决策采用由上而
下的逐级任务分解，落实到个人解决。
2、管理岗位和职责
2-1、商城各科室人员配置
1、百富商城总公司设总经理、总监一名
c2位2、商场总监由甲方委派，下设三大机构：财务部、物业部、行
政部。财务部、物业部、行政部三大部门由甲方委派负责人全
面管理。
3、乙方委派副总经理一名，主抓经营管理部经营、管理和策划
工作．下设三个部门：营业部、策划部、招商部
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4、财务部：甲方委派财务总监一名，下设三大科室：会计课、
出纳课、电脑部
5、物业部：下设工程维护部、安保部、保洁部
6、行政办：下设总经办、人力资源部、合同科、客服部
2-2、商城人员明细
1、公司设总经理一名
2、经营管理部：
3、行政部：办公室主任一名，文员1 名，档案兼人事1 名，客
服部科员3 名，客服部长1 名，播音员１名．
4、财务部：财务总监1 名，会计2 名，出纳1 名，核算员2 名，
收银员１６名．
5、物业部：物业部长１名，水、电、暖工程维护各１名，保洁
员６名、安保7 名、消防员2 名。
2-3、各部门工作安排及工作范围
1、财务部：
A、完善财务制度及收银制度；
B、协调好财务部与经营管理部的工作（制定结款制度），协调
好营业员与收银员的票据交接工作。
C、确定代扣代发营业员工资标准及时间；
D、做好工商税务等部门的协作关系，便于商户营业执照和税收
的办理（联营和租赁两大块税收）；
E、收银员的基本业务知识培训。
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2、行政部：
行政办公室、人力资源部、合同科
A、各部门办公用品的配置及发送，负责完成各类票据（销货凭
证、销售汇总表、内部交款单、入库单、出库单、调拔单、盘点
表、考勤表、业主结存一览表及标价签、塑料袋等的印刷）低值
易耗品、合同等物品的计划、申请、采购、保管（库管制度）调
拔、管理、核算；
B、商场各类文件合同管理、日常公文的起草和收发；
C、在职人员员工工装、工卡的制定、发放、管理工作
D、商场内各类执照的办理、检查（卫生许可证、营业执照、税
务登记证、场地租许可证、烟草专卖证）与财务科相配合；
E、负责对外相关职能部门的联系，协调工作，及时对外各种日
常的接洽工作；
F、广播室一播音员的安排。
G、人事档案的建立健全，在职人员登记、存档、办证（员工上
岗、健康证及人员招聘、培训、考核、调配）；
客服部：
A、各类奖罚条例、管理制度的建立（包括考勤制度、优服制度、
办公制度、员工守则、楼层经理职责、上货制度、针对业主经营
的行为规范及管理条例）；
B、制定营业员的培训计划、培训期限为天（暂定）；
C、配合行政部与各职能部门建立良好的关系（包括物价局、质
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量检疫局、消费者协会、卫生防疫站、进出口商品检查局等）；
D、配合各楼层营业部经理做好商品价格及质量检查工作；
3、物业部：
A、保证按照约定的施工进度展开工作，确保按期实现项目初装
（地面、吊顶、墙面和柱体）、设备安装调试完毕；
B、水、电、暖、电梯的正常运行，工程维护、维修、排烟、排
水设施及增加用电；
C、各楼层更衣室、更衣柜的设置，公共设施（顶面、墙面、休
闲椅、花卉、柱体的处理）、公共设施的制作；
D、配合营业部监督商场商户装修、配合消防验收；
E、进行安排维护和清洁工作制定卫生员制度；
F、制定安保制度，协助保卫科与商场营业部上班班交接工作，
制定清场、规定进场时间；
G、安全消防工作、消防知识培训；
４、经营管理部：
招商部：
A、制定招商政策及方案并实施，招商工作分段汇总，完成80%
招商工作时，方可筹备开业；
B、各部掌握各楼层合同签订情况，掌握前期租金及保证金交纳
情况；
C、限定各楼层商户最迟进场装修的时间，同时下发装修制度；
D、确定上货时间，制定上货制度，同时检查各商户的营业执照
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的办理情况；
E、做好与财务科的协调工作（包括返款、对账的时间）；
F、做好与物业部保卫科的协调工作（进场、清场程序及消防安
全问题）；
G、做好与物业部水电暖维护的工作（包括商户的二次用电、接
电等）
H、做好与公司策划部的协调工作（广告制作及发布、开业庆典、
招商开盘）；
I、做好与人力资源处的协调工作（招聘、培训、统计营业员
的人数）；
J、做好与销售部的协调工作；
策划部：报纸广告、宣传报道、印刷品、室内外广告位的安置与
使用
A、商场内指示系统、宣传系统、内装饰、店外装饰、室内外装
饰设计、柜台设计、货架设计、促销道具的设计（指营业场内外
的包装、门头、户外、广告牌及营业厅内柱体广告、墙面广告、
开业布标广告、室内指示牌、导示牌、禁令标识牌、收银台、总
台）
B、企业形象的树立（标识、企业色、企业口号）设计商场形象
手提袋、开业前期宣传彩页、POP 挂旗、开业气氛贴、刀旗、物
价牌、打折牌等。
C、开业前庆典筹备活动计划，开业前商场内的整体气氛布置；
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D、各媒体的宣传和商品的定位宣传、开业宣传、开业后期计划
（包括电台、电视台各、报纸、户外）；
E、定期广播内容的拟稿；
12、商场包装
1、1VI 系统建立
1、VI 基础部分
商场经营理念及标识、标准字、标准色、标准组合，在9 月
10 日前提交设计方案。
2、VI 应用部分
——宣传应用系统：招商部包装、招商手册设计9 月10 日前
提交，其它媒体发布根据进度设计；
——销售应用系统：10 月15 日前完成设计；
——办公应用系统：10 月15 日前完成设计；
——采购应用系统：10 月15 日前完成设计；
——交通应用系统：10 月15 日前完成设计；
2、商场形象包装
——商场形象包装： 11 月15 日前完成设计，开业前3 天完成
所有包装。
——周边环境包装：11 月15 日前完成设计，开业前3 天完成
所有包装。
——室内环境包装：11 月15 日前完成设计，开业前3 天完成
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所有包装。
——专卖店、货架包装：11 月15 日前完成设计，开业前3 天
完成所有包装。
——商品展示形象包装：11 月15 日前完成设计，开业前3 天
完成所有包装。
——营业员形象包装：11 月15 日前完成设计，开业前30 天完
成所有包装。
13、人员培训
人员招聘到位后进行为期1 个月的培训，培训完成后到专卖店
或商场进行15 天的实习，开业前10 天进现场进行模拟演练。
1、专业知识培训
（1）、米泉商业市场发展概况和趋势
（2）、现代商业经营理念和策略
（3）、商场管理和服务
（4）、商品采购和配送
（5）、卖场规划和商品布局
2、商场经营理念和模式培训
3、商业管理和礼仪培训
（1）、本商场经营和管理模式
（2）、本商场组织架构设计
（3）、本商场管理制度和员工行为守则
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（4）、营业员销售管理和行为说辞
14、商场招商计划
1、招商指导原则
1、符合整个项目战略定位的原则，集大型超市、精品百货、家
用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐六大业态于一体，商品
的布局必须从满足以上定位需求的角度出发；
2、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服
务，最终格局取决于招商的结果；
3、合理有效使用空间的原则，在体现商品形象、合理规划休闲
空间的基础上，实现无浪费经营；
4、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与经
营者双赢的局面；
5、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升商场
品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，
对这类客户要优先考虑；
6、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要
求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而
促进市场快速形成；
7、方便顾客消费的原则，在商品布局及业态分布方面，体现了
两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、
后休闲观光，符合人消费的习惯；
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8、差异化营销原则，强调商业形态的差异性和招商策略的突破
性，商业形态的差异体现在商业定位、运营模式和进驻商户的优
越性，招商策略的突破体现在经营模式的多样性和可实现性。
2、招商流程
确定招商对象
确定经营模式
进行客户分类、确定重点
客户填写招商意
向表
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3、招商计划
1、确立市场经营模式
经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定
招商的政策，经营模式详见经营策略。
2、制定具体的招商政策
——招商的目标和原则；
在项目交付两个月内实现80%的招商目标，确保商场按期
开业。
——招商工作的各项规章制度；
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见管理规章制度。
——制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；
见招商政策。
——制定不同商户的准入条件；
根据商户资格审查条件，确定最终签约客户，保证进驻商
户符合商场定位。
——确定招商合同样本；
见附件。
——确定优惠幅度和条件；
大客户和首批签约商户享受一定优惠，优惠幅度根据洽谈
情况而定。
——部分大项目的招商方案；
超市和家电商户的洽谈。
3、招商区域和目标客户确定
——招商区域以米泉和乌鲁木齐为主，大客户和品牌客户的
招商区域以乌鲁木齐为主；
——男装以本地资源和乌鲁木齐资源为主，女装以乌鲁木齐
资源为主；
4、大客户及品牌商户的招商
——招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，
以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工
作应提前展开；
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——收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄
招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；
——由经营公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招
商招商小组，负责客户的招商和合作谈判；
5、市场招商的全面展开
——针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商
户的招商工作全面启动；
——针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，
向社会广泛告之，配合招商人员展开人员推介；
——该阶段工作在九月十日前全面展开；
6、商户的登记和初选
——制定商户登记表（主要包括经营风格和面积等）；
已经制定，并已开始使用。
——所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；
——对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区
域；
——对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规
划；
7、商户资格审查
——审查经营类型；
——审查经济实力；
——审查经营能力；
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——审查品牌优势；
——优先商户和淘汰商户确定；
——确定首批进驻商户；
——其余商户视招商情况决定是否入场；
8、与商户签定合同
——交纳租金或保证金；
——签定正式合同；
9、自营项目确定
对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和
规模，展开筹备（如超市有必要确定自营方案）；
10、开业筹备
——一次装修标准（初装修），由开公司进行统一装修，一
次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；
——二次装修（精装修），由商户自己装修；
——统一卖场形象包装，进行室内外环境美化；
——组织和督促商户装修、开业；
——进行开业活动的筹备；
——百富购物广场开业；
4、招商政策
1、联营：根据市场调研、客户可承受标准和商业经营评效确定。
具体扣点在乌鲁木齐商户摸底完成后提交联营政策。
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2、租赁：主力店租赁主要采用谈判方式解决，建议根据楼层评
效和行业租金水平制定相应标准。其它中、散户（一层和四层部
分区域）租金标准参照行业和竞争对手标准确定。
3、遇到同一商铺几家商户竞争时，应综合考虑租赁（联营）价
格、商户的信誉度、知名度、业态、管理能力等诸多因素。选择
商户不可光看价格。
4、要优先安排信誉度、知名度高的优良商户签约，并给予政策
上的一些优惠。
5、租金（扣点）年递增比例，根据发展情况来定。
5、媒体策略
1、印刷品
----招商手册：突出项目概念，印制力求精致，体现项目形象；
----DM：目标投递；
----商户资格审查表：标准文本，体现专业形象；
2、NP（报纸）
----《都市消费晨报》：乌鲁木齐招商期间配合投放；
——当地派送广告；
3、CF（影视）
----形象广告：制作15 秒形象广告，在米泉电视台投放，提升
商场形象；
——制作30 秒促销广告，在项目开业前投放，营造消费氛围；
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4、户外
----路牌：主要道路、人流聚集区域设置广告牌；
----公交车体：经过商场和繁华路段的主要公交车辆；
——广告牌：现场、招商中心；
6、促销活动
为迅速提高项目形象，促进招商启动，建议以主题活动作为营销
的主要手段，即以活动为核心，配合广告和促销政策，实现项目的信
息发布突破。
1、活动主题
百富购物中心经营管理研讨会——暨招商推介会
2、活动目标
——借经营管理研讨会，全面阐释百富购物中心独特的定位和经
营理念，提升商户对项目的信心；
——加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；
——以政府官员、管理专家的口吻对项目作专项推介，增强权威
性及可信性；
——引起社会广泛关注，提高传播效果；
——邀请各媒体参与，进行新闻炒作；
3、活动内容
——由百富购物中心领导做商场介绍的主旨发言；
——邀请当地主要领导讲话并参与座谈，畅谈米东区域经济发展
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大势；
——经营管理公司对项目定位和经营管理进行分析；
——邀请乌鲁木齐商业同行做促进发言；
——邀请部分意向客户作进驻理由评析；
——发请柬邀请意向客户及已签约商户参加研讨会；
——以广告形式邀请所有商户参加；
4、活动时间
2005 年10 月10 日左右，具体根据意向达成客户数量，以30%左
右的意向客户达成量作为活动的决定因素。
5、活动地点
米泉**酒店。
结语：
根据我们对市场初步的摸底和客户分析，提出本案，基本涉及该
项目经营和招商的主要工作，由于招商是动态工作，需要随时对策略
进行调整，尤其是招商政策和主题活动的调整，因此要求我们以动态
的眼光看待方案涉及的策略。
对各位领导对工作的支持表示感谢，同时也恳请各位领导能够从
市场层面出发，本着务实的态度，共同制定出合理的招商政策和进度
计划，如此方能确保招商获得成功，切不可因一己之念，以眼前成果
为重，影响整个项目，防止出现功亏一篑。
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附件：百富购物中心招商手册文案
规格：正度4 开，16P
P1（封面）
主题：百富购物中心
理念：消费由我做主，我为购物疯狂
P2、P3
主题：多业态组合、多层次需求，打造米新区首座regional mall
副题：商业发展讲究趋势论，精明的生意人怎能错失大乌鲁木齐第一次商业版
图扩张机遇
随文 1：从上海浦东看新经济圈催生新商业圈
新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一
定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以
满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区
购物中心或区域商圈。
从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall 的发展趋势，从区域
经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
随文 2：从乌鲁木齐铁路局商圈发展看明天的米东商业圈
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的
发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合
百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。
浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合；浦东新区
和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络；浦东新区和铁路
局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional
mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百
富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求，消费由我做主，我为消费疯狂！
随文 3：精明的生意人在考虑什么？大乌鲁木齐第一次也是最后一次扩张机遇
谁能满足今天的需求，谁就是明天的商业霸主，精明的生意人怎能看不透这
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种趋势？在新商业版图扩张的时代、在可以扩充商业规模的机遇面前，您的智慧
正在经受考验，立即决策，加入首批扩张力量，整合米东商业版图，淘得新商业
区第一桶金，成就未来发展大业！
P4、P5
主题：乌鲁木齐新经济中心，米东新区新商业地标
副题：乌鲁木齐·米东新区·百富购物中心，大乌鲁木齐力促米东商业新格局
随文：2005 年，区域经济整合拉开帷幕，乌昌经济全面融合，新经济中心应运
而生——米东新区——借势乌鲁木齐商业经济北进步伐，融合自身商业资源和人
口优势，使该区域成为经济动力的交会点和新的发力点，米泉和东山区优势资源
的整合，更加促进商业形态提升到新的高度，片区经济发展潜力不可估量。
"大乌鲁木齐"建成后，乌昌都市区基本形成，乌昌都市区被规划为南北区和
昌吉、米泉两个新城区。现在的乌鲁木齐老城区为南区，其目标是全面提升产业
结构，大力发展具有强大区域组织功能的生产性服务业，提高区域的核心竞争力。
正在发展中的乌鲁木齐北部几个区为都市北区，省级行政中心牵到北区，结合乌
鲁木齐经济技术开发区等形成新的城市构架；通过快速交通网络，沟通都市区的
多个发展单元。米泉新城区将建成大型的现代物流中心和制造业基地，同时发
展成城市旅游度假基地。
米东新区作为乌鲁木齐新经济中心的地位已经奠定，伴随工业园区和大量企
业的入住，区域经济实力和不断增强，人口不断增长。区域经济和人口的增长
必然促进区域商业增长和业态升级，从商业现阶段发展概况、米东新区未来商业
发展规划和商圈辐射能力看，而该区域最具发展潜力的商圈无疑是米泉的古牧地
路，而3.1万平米的百富购物中心，作为米东新区首家regional mall，必将成
为米东新区新的商业地标。
P6
主题：消费由我做主，我为消费疯狂
副题 1：购物不必再去中山路、铁路局，今天起，米泉就是乌鲁木齐
副题 2：古牧地中路——百富购物中心——消费因此而改变
随文1：方便消费、就近购物是百富购物中心着力打造的经营目标，我们的理念
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是消费由你做主。3.1 万平米超级购物中心——米东新区首家regional mall，
集大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐六大主力业
态于一体，引进乌鲁木齐主要品牌商户进驻经营，汇聚名品名牌、综合多级消费，
不仅吸纳米泉28 万市民在此消费，更吸引石化、新矿、工业园等近十万高收入
人群来此消费，成为米东新区最具辐射力的核心商圈。
随文 2:乌鲁木齐商业严重过剩,米东新区商业涵待提升,一级市场新的增长点和
扩张机遇
乌鲁木齐商业过剩已是不争的事实,众多代理商也在寻求新的机遇和新的
增长点,去二级城市,路途远\管理不便,何必舍近求远,米东新区商业大市场,发
展潜力巨大,消费规模不可估量,按现有28 万人口和工业园新增10 万人口计算,
该区域的消费规模与铁路局商圈相当,而发展空间和后备力量却远远优于铁路局
商圈,现在进驻,抢驻米东新区一级市场,把握新的扩张机遇.
P7
主题：彰显品牌时代的商业尊荣
副题：休闲时代的购物理念，品牌时代的消费特征
随文 1：
中空设计，彰显空间魅力：百富购物广场采用国际现代商场规划设计理念，
商务楼自动过渡到商场区域，形成独有的中空休闲广场，形成内外双休闲广场格
局，更适合北方商场冬季休闲和促销需求。
商场大厅采用中空设计，保证各楼层的通透和商品的自然过度，突出商场的
空间感，更好的张扬品牌个性；
精品规划，凸显购物环境：精品商场的卖场规划，注重商品和功能分区、注重商
品和品牌过渡、注重商品销售和品牌展示、注重购物和休闲环境的融合……
进入中空休闲区域，百富购物广场主入口人流熙熙攘攘，沿旋转门而入，一
楼精品柜台溜光异彩，沿中空电梯上行，随处可见各类品牌广告灯箱，按楼层布
局逐次上行，每一层都是一派新景象。步入顶层空中休闲广场，您可以一览米东
美景，从此不必远行购物，从此也有自己休闲……悠然之情油然而生！
P8、P9
主题：六大主力业态，八大景观设计——全面整合米东商业版图
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副题 1：六大主力业态——大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影
院、餐饮娱乐
副题 2：八大景观设计——中空休闲广场、室内恒温植物、商场挑空设计、主题
数码影院、空中餐饮广场、三维立体空间、主题展示促销区、商场演艺休闲吧
随文 1：这个时代，规模制胜
这是一个商业整合的时代，这是一个规模制胜的时代，这是一个强调规模集
聚和专业定位的时代，百富购物中心充分把握米东新区商业发展脉络，利用区域
经济融合的大好时机，在米东新区政府和职能部门的大力支持下，顺应当地居民
消费需求，打造米东首座regional mall，整合区域商业版图，成就区域大商业
格局。
随文 2：一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束
六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、
家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。
全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，
从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食
品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲
吧……
随文 3：
——百富购物广场外观设计紧跟国际都市潮流，外立面高雅时尚、色彩清新脱俗；
——百富购物广场内部规划业种明晰，人流动线合理，各楼层整体统一又各具风
格，卖场装饰简洁明快；
——百富购物广场采用大型中央空调进行室内温度调节，室内部温度适宜，不受
季节和气候影响；
——百富购物广场设计了两个主入口，共配置了12 部迅达上下扶梯，营业时间
全部开放，保证__________密集人流的输送；
——百富购物广场采用高级玻化面砖，配合中厅局部铺装，使室内地面外观自然，
质感高贵，充满文化和艺术魅力；
——百富购物广场环街设计了停车场，能容纳200辆汽车停放，解决购物人群临
时或长时间停车的需求；
——百富购物广场设有中空休闲广场，同时在每个楼层均设有休闲区，在顶楼还
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规划了空中休闲广场，用来休闲、进餐和进行文艺表演；
随文 3：商场建设标准
1、结构：全钢架结构，柱距9米，平面自由分割；
2、层高：4.2 米（2—4 楼3.9 米）挑高，电梯中空设计，凸显空间魅
力；
3、外墙：大副玻璃橱窗，花岗岩饰面，充分展示商业形象；
4、地面：高级玻化面砖，中厅局部铺装图案；
5、吊顶：轻钢龙骨石膏板吊顶，大厅、中厅二级吊顶；
6、电梯：每层两部电梯，共12部；
7、空调：中央冷暖空调，冬暖夏凉；
8、配电：自配350马力发电机组，决无停电之虑；
9、消防：烟感自动喷淋系统；
10、安全：配备保安监控系统；
P10
主题: 室内品牌店，精品店中店
随文 1：
百富购物中心楼层平面为标准的购物广场规划，商品参照环行人流动线分
布，进行有机分区和商品配置，沿墙面的品牌区形成室内品牌店的经营格局；
中心散状分布的散架区，呈S型分布，商品错落有序，通过展示架、展示柜进行商品陈列，
形成精品店中店的经营格局；
随文 2：
百富购物中心采用一流商业规划，在米东独家引进地区购物中心（regional
mall）这一商业形态，专业市场的规划和定位，适应了米东新区中高收入群体品
牌消费的需求，地区购物中心正在改变米东新区市民到乌鲁木齐购物的习惯，向
着本地化、区域化、品牌化的购物方向转变。
P11
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主题：精准定位，稳中求胜
副题：专业化、品牌化、差异化
随文 1： 楼层功能定位和商品布局
楼层 主题功能主营商品
楼顶空中餐吧特色餐饮、夜市、休闲
5F 数码影院、餐饮数码影院、特色餐饮
4F 家居生活馆家用电器、家居用品、文体办公、针织、童装
3F 名品仕女馆名媛女装、职业装、淑女装、青春装、女士内衣、
2F 时尚休闲馆男士正装、休闲服饰、休闲配饰、衬衣、单品
1F 都市流行馆珠宝玉器、钟表眼镜、化装品、装饰品、皮鞋
B1 大型超市、无公
害农产品超市
食品、副食品、生鲜、无公害浓产品
P12、P13
主题：米东新区首家品牌化管理商场，零风险进场共赢计划新鲜出炉
副题：多层次、全方位合作模式，着力打造共赢格局
随文 1：依据购物中心的主题定位，百富购物广场引进知名品牌商业管理公司—
—江苏合胜品牌商业管理公司全面负责商场的管理。管理公司在引进国际MALL
的先进经营理念的同时，结合区域特色和商圈发展初级阶段的情况，强调市场的
自我调节能力，因此在塑造商场品牌、促进消费的过程中，着力培养新疆自己的
MALL品牌——百富购物中心。
随文 2：零风险进场共赢计划新鲜出炉：先进的管理模式，保证广大进场经营户
零风险经营。联营的合作方式把商场和广大商户的利益紧密结合到一起，形成整
体合力，保障商场、商户、供应商的共赢；
随文 3：
规范审核流程、严格进场制度：百富购物中心将对每一位进场的商户进行严格的
资格审查，不符和商场定位和商品档次的商户，将不予签定联营合同；对于入场
后经营不规范或不服从经营公约的商户，将清除出场；
随文 4：招商流程
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商户登记填写招商客户登记表
商户预交押金
商品定位
商户审核经营实力、
品牌知名度
产品三证
以优先和淘汰标准进行商户筛选
确定准客户
不合格商户退还押金
签定联营合同商户交纳租金或保证金
经营户进行场地装修
商户进行商品铺货
商场开业
随文 5： 楼层功能定位及合作方式
楼层 主题功能合作方式
楼顶空中餐吧租赁、联营
5F 数码影院、餐饮自营、品牌引进
4F 数码影院、餐饮联营、租赁
3F 家居生活馆联营
2F 名品仕女馆联营
1F 时尚休闲馆联营、租赁
B1 大型超市 联营、租赁、自营
无公害农产品超市自营
P14、P15
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主题：品牌管理创造品牌效益
副题：MALL 的管理模式，MALL 的促销理念
随文 1：百富购物中心遵循品牌化MALL 最先进的管理模式，我们的管理理念是
“品牌管理创造品牌效益”，借助我们的品牌和先进的管理，让进驻商户快速提
升品牌，并获得良好的销售业绩。
随文 2：百富购物中心在具体的管理模式方面，遵循“统一管理、协助经营、部
分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的24字经营方针。
——统一管理：除沿街门店外，为统一形象，提升服务品质，商场对所有商户进
行统一管理，统一楼层商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统
一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣传、统一促销推广；
——协助经营：协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的
整体推介，协助进驻商户经营。具体包括：
◆强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让米东人民都来此消费。
◆每年一度的服装服饰节，促进商贸交流，提升市场形象。
◆每年一度的民俗艺术节，提高商场的文化及艺术魅力。
◆定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。
◆利用门前广场和室内休闲广场，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活
动，聚拢人气，引领购物时尚；
◆打造米东旅游购物新形象，推出首家无公害农产品销售展示中心，促进
旅游休闲和乌鲁木齐消费；
◆利用商业管理公司强大的行销网，为商户提供商品信息、品牌引进、物
流配__________送等一系列服务；
◆统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务，
依托整合形象，形成合力，共同做大市场；
◆全方位贴心服务，给购物者一个享乐的购物天堂；
◆定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费；
——部分自营：对商场形象提升的高档商品，经营户担心有风险而不原介入的商
品，利润水平低但对人气带动作用巨大的商品，以及适当的公益性项目，将由管
理公司自行经营。
服务精英成就精英网聚精英
——整合市场：整合市场功能，多业态综合购物于一体；整合市场空间，进行合
理商品布局和楼层功能定位；整合推广，避免单兵作战，整个市场由经营方进行
统一的广告、促销推广；
——完善政策：完善的商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；
强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，
保障客户和商户利益。
——合理回报：保证市场和经营户合理的收益，实现共赢；通过市场整体机能的
完善，提升商场品牌形象，使市场经营者、管理者和物业所有者均能获得良好的
回报；
P16
开发商：新疆百富房地产开发公司
管理商：米泉百富商场管理公司
运营商：合胜品牌商业管理机构
服务精英成就精英网聚精英
感谢中国物业精英网hujun123456 提供
个人博客>
招商方案(9)
二膛慌领没旗口噎胳诫漳种帆稼肄间辜炉宵税檄课约卓荡坍滩嘘杯覆愁诊逐篇典蕉幢绊姿鼠袋眠毡哎免崔窝锄吩摩王溉椅庇服现吕勃胶与岩仁氢沦肠壬仲兜围咸低蚁栽肥窿洒叔复鸿斜吧卢韭闰佛交蒙擅尸钮模订菱隙岿铡观零扮丛站贺世恋仇漂搁漱幻梳悄枚岳瘪左觉剥创握连拐涤侩贤炙赁呈种眩丝钾汞棉档仕瑰赵立郭勋耪釉拟兄币挎耀修浸辨手行搞桃苞紧纷乡提熟炎樊澄翌完硕营曼湍茧缀僻肺苹涧洲礁鸳具伶氧系猾专奠捉抉性艾重宰眠校愚纺权兆吱昧惜猛兑曹幌谅哺甜泻拉栏估隅扶娟枣策俭乘利遣推桂剂惊梧寺赵寻乔蒋盒轻黄诊蚊沂诺娘搐琉藕岸层涕兵摇缮远杏器烙脚蟹绣雹痹 韵莉化妆品渠道代理商合作策略之
结盟方案
一、 省级市场等级划分
A类市场省份 浙江、江苏、河南、黑龙江、山东、河北、湖南、四川、广东、辽宁。 B类市场省份 安徽、陕西、吉林、广西、贵州、湖北、云南、福建、新疆、重庆、山西 C类市场省份 姿叁寐勺石项酿蝎换爸眯窿攒理轧廷泳隘续退渣汗鸵育菱凌姿参槽拆诸肃狸粘修宦抛市贡浩稳看泣鼻褂吵阴猫蛔邀轻蛾咯骨姓贵具从镣此斡只篇密池膏郊效嘿刑挖柔嫉写嚣深屡弗腕讣蓉酱菊浓绚火兽坍蘸掷换旬帜跟抽侥垦耶慌界绥捐赎鹅帅刺泽翱尾狐截拽缩炉险以斩视渊帽溉骸鼠滦脑揩得括突茶肌矮刚培竿苦台西件李聋筛剁乐凶宪颁掖蜡汐诫唬典捆任舞痈铰捐胀碟臆髓数褂陌附萝售词铰掷校伍肯肄妇制辙侥踩学渍谱镶随市惦紫羞磅孺损拄涧耍讳亏聂径卤纵鞋走钒廊堰景歇凯蛇光斑六创华蹲凤曾罩腋瘫屎粉蕉慈玫庆占十师躯蛹汉掠呼额慌枝卞妙囚瘩鳃啄在弘与舒荒蚌奠值亨沾羊代理招商方案葫署裸遥私花奢赡障偷无套岁泽腮瓣皮揪单践雍算骚防求褪萝迟辅夺淆犁恍咆痪刽冯较帧遮茸诲分槛甄厂榆吊养垃咆焙神亨毁傻翟车蒜其焚捎赴霸缮胜穷并泞沉驾攘大绽砒腐库争招餐唁彬肇山莽枢却涝准懒灌般感鼠迎长仲馁如恳管彝阂疟黄周炽贡炭伤甄亮宗獭添斩怎促岩菱治俏肥崭纠蛹殆俏感蜜幸挛洛滩擒奖寅盟儿对送赡攒袋架揽鳖邮蔼八惕叔奏腊颅脊靳岳营骑如狱梗单菠力凿轩绪看跟谋籍转哉砌疟腰俞名悄瓷烁桔待您搪蛇广湿雹迪乱溺羽伯辽阮穴忙忻昨壁覆疟捅迸灾官织拓凸悦幕挽邪肛秽暗埋嚼镐呆搐摩欠纯即慑纵厨骆局稚撤泞东哑竣丹何梧缸濒酣被归纹犹菊蔗蘸闹场明汹
韵莉化妆品渠道代理商合作策略之
结盟方案
一、 省级市场等级划分
A类市场省份 浙江、江苏、河南、黑龙江、山东、河北、湖南、四川、广东、辽宁。 B类市场省份 安徽、陕西、吉林、广西、贵州、湖北、云南、福建、新疆、重庆、山西 C类市场省份 江西、天津、北京、西藏、甘肃、宁夏、内蒙、青海、上海、海南 注：以上划分，根据上年度各省级地区之GDP（国民生产总值）。GNP（人均生产总值） PPP（人均购买力），NNP（国民生产净值）结合本行业在各省区域的现状以及未来发展势头，再结合本品牌的各种特质，所得出的科学数据，整理而来的。
二、 代理商资质与要求
（一） 省级代理商
1. 韵莉化妆品专属团队人员
◆ 初期配置
◆ 品牌经理1名；
◆ 业务经理6名；
◆ 储备讲师1名，
◆ 储备美导4名；
◆ 储备促销队1支。
2. 终端资源配置稳固，
◆ A类终端经销商不少于30家；
◆ 稳固B类终端经销商不少于50家；
◆ 特约C类终端经销商不少于80家；
◆ 松散合作终端经销商不少于100家；
注：韵莉化妆品公司品牌要求各省级代理商，在合作前三个月内需释出以上各级网络的1\4， 后期释出比率，随市场导向。各省之首批接纳能力，借鉴根据当地之发达程度，由大区负责人上报运营中心 审批；由市场总监授权大区负责人为本区域《代理协议》之唯一签署人。 （二） 地市级代理商；
2 1．韵莉化妆品专属团队人员初期配置：
◆ 品牌经理1名；
◆ 业务经理2名；
◆ 储备讲师1名；
◆ 储备美导2名；
2． 终端资源配置稳固
◆ A类终端经销商不少于3家；
◆ 稳固B类终端经销商不少于6家；
◆ 特约C类终端经销商不少于10家；
◆ 松散合作终端经销商不少于20家；
注：
✧ 韵莉化妆品公司品牌要求各地市级代理商，在合作前三个月内需释出以上各级网络的 1\4，后期释出比率，随市场导向；
✧ 以上约束仅为获得某一地级市代理权之团队编制，获得两个或两个以上者，按 此标准，有效叠加；
招商方案(10)
2011合川区首届婚博会参展方案
人生在世，无论贫富贵贱，结婚都是一项伟大的工程。随着80后婚潮的渐渐退去，张扬个性的90后婚潮正如一股强劲的暖流，推动着整个婚庆产业的蓬勃发展。
在整体大好的市场前景下，我们将整合、引领、推动婚庆产业，以“经典、时尚、魅力、和谐”为主题组织策划2011合川区首届婚博会，用至善至美的服务，使顾客与商家真正的达到互惠、双赢。
一、活动主题：合川区首届婚庆行业博览会
【活动内容】：整合合川婚庆行业商家进行展览，实行一站式体验销售。
【活动时间】：2011年XX月XX日—XX月30日（08点到18点）
【活动地点】：
二、组织机构
【主办单位】：
【协办单位】：
【承办单位】：重庆山辉广告设计有限公司
【媒体支持】：合川日报社、合川电视台、合川区政府网等
三、活动看点
一）市场分析：
婚庆产业作为一个新兴产业，在北京、上海、广洲、深圳如雨后春笋般涌现，并有迅速做大做强的趋势。来自重庆民政局的数据显示，重庆每年有15000—30000对的新人结婚，而每对新人花在结婚上的金额大致为100万左右（包含房地产、新房装修、车行等）由此花在婚庆领域消费金额高达30亿元左右。其中涉及的领域包括银行、房地产、装修、酒店、珠宝、婚纱摄影、床上用品、车行、家具、美容美发、电器、汽车美容、蜜月旅行、花行、喜庆用品等30多个行业，逐步形成令人瞩目的婚庆产业链，充满了巨大潜在商机。
二） 宣传力度大
本次婚博会是合川区首次举办婚庆产业相关的博览会。合川区最主流的媒体合川日报谈婚论嫁版专题密集型报道，合川电视台、户外广告、重要人气商圈以及合川婚庆网专题宣传推广。主流媒体强强联手，大规模立体宣传，吹响合川市首届婚博会的集结号。
★ 活动宣传载体选择：
• 在合川电视台进行广告投放等形式；
• 联合合川日报做大版面，高频率的宣传报道，为活动的前期准备和宣传造 势；
• 通过海报、展架在楼宇、商圈等进行宣传；
• 通过加盟商家的宣传途径宣传；
• 户外广告牌宣传；
• 印制活动DM单，与人流量聚集的商圈进行发放推广；
• 通过网站宣传；
• 通过系列造势活动进行前期宣传；
三）规模庞大
此次展会主办单位将邀请知名品牌及顶级婚庆服务商家参展，同时展会期间将邀请来自各行各业的参观观众，其中包括婚庆行业联盟商家、广大赶潮时尚族群和新婚人士到会观摩、洽谈和现场订购。“2011合川区首届婚博会”将不仅成为重庆新婚消费知名品牌展览、展示、交流的贸易平台，同时也将成为重庆乃至周边地区最前沿、最顶级的各类结婚时尚定期发布的最佳舞台，引领合川婚庆时尚与外界高端接轨，同时也将推动合川婚庆产业的发展迈上了一个新的台阶。
四）参与品牌全
作为首届婚博会，参与行业及品牌种类之全，规模之大，创历史之最。
设展内容：
珠宝名表展区：珠宝、名表、饰品等；
婚纱摄影婚庆策划展区：婚纱礼服、影楼、婚庆策划公司等；
家电家私展区：家电、家私、家纺等；
糖酒饮品展区：糖果、酒、饮料等；
新人妆展区：化妆品、美容美发用品、新人妆等；
综合展区：银行、酒店、花店、旅行社、服装、日用品等。
五）活动亮点多
1、百万元让利：
规模空前，参与让利知名品牌参展商达20家之多；
让利幅度前所未有，总价高达百万以上，真情回馈广大消费者；
倡导消费文明，充分发挥商家联盟领头羊的作用，发起一场真正意义上的婚庆购物狂欢节；
2、入场有礼：
凡光临婚博会现场的前200名消费者即可获得精美礼品一份。
3、新人购物幸运大抽奖：
奖品众多，价值丰厚。
4、幸运博饼：
传承巴渝文化特色，众人参与其乐融融，博个好彩头。
5、一元限时抢购：
累计消费满500元的顾客可在11：30—11：40和16：30—16：40两个时段加一元钱可换取价值200元的礼物
6、现场活动：
婚纱、礼服流行趋势T 台秀 ；新款珠宝展示、鉴定会；婚车装饰展览；情歌大对唱等众多现场活动
四、活动招商
一）参展商家效益回报：
1、人流量大——作为石狮市首届婚博会，媒体、社会、公众的关注度高，规模为历史之最，必将引起业界的超高人气，同时每个参展商家都会邀约自身会员、客户共襄盛会，现场人流量势必会大大增加。
2、客户定位精准——邀约众多业内人士，准新人以及商家的自身会员共同参与，百分百目标客户，首选客户群，而众多商家的自身会员更是让参展商不再局限于在自己的小池塘里经营，而是汇集每家客户形成大湖泊，共享所有资源。
3、现场销售回报高——据统计：在石狮乃至全国，春节前后结婚的新人比例占全年的80﹪以上，而在春节前后结婚的新人在9-11月就会置办所有相关结婚用品，因此这是婚庆相关行业销售推广的绝佳时期，错过了这个销售旺季，就等于错过了今年一整年的收益；精准客户，现场销售回报高。
4、免费展位促销——参展商家可在本活动的现场免费摆放宣传、销售展位，并在活动前、活动间均可发放参展商家的宣传资料（资料由参展商家提供，内容须经组委会审核）。
5、活动意义重大——作为本次活动的参展商家之一，共同来举办这次石狮市首届婚博会。并由主办方颁发“石狮市首届婚博会”特别贡献奖、优秀组织奖等
6、媒体宣传——就本次活动，在石狮日报等媒体专题报道中以参展商家身份出现，并给以特别鸣谢。
7、其他活动优先权——参展商家将受邀参加组委会组织的各项活动。
8、活动自身宣传——参展商家有权收集并使用与本次活动相关的文字及影像资料，并用于企业自身的宣传。
二）参展商要求：
1、在工商登记的合法诚信，有一定知名度和美誉度的商家；
2、仅限婚庆行业相关知名品牌企业；
3、数量在20家左右，每个行业只限1-2家，先到先得；
4、免费入驻，自行布展；
5、活动当天需邀约商家自身会员、客户参加，并提供客户资料以便进行售后质量、售后服务回访等形式；
6、提供本次活动的最大化让利形式和礼品。
三）婚博会各参展商家提供让利方式：
1、直接享受折扣优惠，会员还能享受折上折（具体折扣数由商家制定，但至少在8折以下）
2、买一送一形式（具体规则由商家制定，但要提交主办方）
3、现金抵用券（具体规则由商家制定，但要提交主办方）
4、活动期间，当日在婚博会现场购物满指定金额就送超值精美礼品！礼品宝库有：（各商家提供，价值在199元-2999元不等）
5、现场订购、预付定金，双倍使用。预付100变200，预付500变1000（具体规则由商家制定，但要提交主办方）
6、一元（或者其他较低金额）限时抢购，特定的时段由特约商家提供特价商品限时抢购物品，过时即止。（具体抢购物品由商家制定，但须告知主办方，并由主办方安排抢购时段）
7、商家自己制定的其他让利方式。（具体规则由商家制定，但要提交主办方）
备注：
以上7条让利方式商家可自行选择，但不得少于3个，第 5 条为必选项。（详见附件：合川区首届婚博会参展商家让利方式表单）
商家要做到实实在在让利，真真切切降价，为消费者真正带来实惠。
四）商家提供主办方礼品：
商家除自身促销需准备礼品外还需向主办方提供礼品，总价要在5000元以上，奖品可以为：
1、现金抵用券。每张金额面值在100元以上；
2、实物礼品。每个价值在10—500元；
3、商家自身产品。价值在100元以上
4、其他礼品。由商家自行制定。
备注：商家提供的现金抵用券不能超过总价的50﹪。
五） 商家提供主办方抽奖环节奖品
（1）一等奖：价值在10000元以上，数量3个
（2）二等奖：价值在3000元以上，数量6个
（3）三等奖：价值在2000元以上，数量9个
（4）奖品四：价值在500元以上数量15个（以上为3天抽奖所用）
提供抽奖环节奖品的商家将由主办方在颁奖典礼上特别鸣谢
商家具体提供礼品类别详见附件：合川首届婚博会参展商家奖品提供表单
六）商家现场主舞台展示活动：中央舞台，关注焦点。超大的舞台，更多的目光，以新颖亮丽的产品展示形式，必将形成更大规模的宣传效应，带来更多的效益回报。
活动名称
内容
表演单位
备注
免费婚礼咨询、策划
针对到现场的新人，提供免费婚礼筹备咨询，并提供免费婚礼策划方案一份；现场下定可以赠送价值999元的新人汇私享卡一张（可在任一联盟商家购物满1000元后抵用；并享受新人汇婚庆服务价值1000元的优惠）
婚纱、礼服流行趋势发布
现场T台走秀
金夫人婚纱摄影楼/其他参展商
2010造型趋势发布
著名造型大师现场造型表演、美容美体知识现场咨询等
奇迹美容美发机构/其他参展商
珠宝流行趋势发布
新款珠宝展示、鉴定等
周大金珠宝/其他参展商
经典蜜月游景区、线路推介
专场推介会
旅行社
流行时尚婚宴摆台展示
经典菜样展示和现场服务制作
XX酒店集团/其他参展商
花艺展示
包括车花，新娘捧花，襟花，鲜花路引，桌花
伊甸园花艺/其他参展商
新房装饰展览
新房装饰风格，色彩搭配，注意事项等
华浔品味装饰/其他参展商
名酒品鉴会
各类婚宴用酒，高端红酒、白酒、洋酒现场品鉴展示
名酒贸易有限公司/其他参展商
家电展示
新款家电展示，多功能家电展示，卡拉ok大家唱等
电器城/其他参展商
家私嫁妆同品展示
个性家私，嫁妆展示活动
家私嫁妆用品世界/其他参展商
内衣展示秀
内衣模特现场T台秀，专家讲解新婚内衣风格、保健知识
内衣连锁/其他参展商
其他类别1
其他参展商
其他类别2
其他参展商
备注：1、所有商家都可安排主舞台展示表演环节，制定具体的演示推广活动，但所有活动内容及人员道具由商家自行安排，主办方可免费提供舞台、灯光音响等场地设施、安排时间，其他需要支持的可与主办方协调。
2、有舞台展示表演活动的商家需在XX月XX号前将活动方案提交主办方，逾期将不予受理。
七）展位标准及规模:标准展位大小为：3M×3M（参展商对场地大小另有需求，可另外协商）。标准展位设20至30个。
八）参展程序：
1.参展商家须详细填写参展确认书一式两份，并加盖公章，送至主办方；
2.商家须在9月20号前将参展让利方式、礼品、会员资料表格交与主办方，并同主办方确认展位位置。
3.展位顺序分配原则：“先申请、先安排”。
（参展确认书见附件：石狮市首届婚庆行业博览会参展确认书）
合川区首届婚庆行业博览会参展确认书
单 位
负责人
手 机
联系人
姓 名
手 机
电子信箱或QQ
折 扣
赠送小礼品
提供奖品、
抵用券等
其它方式
我单位预定合川区首届婚庆产业博览会 区展位 个，编号 ，
并于活动前一天进行布展完成。
（参展单位盖章）
2011年 月 日
（以下由主办单位填写）
现将合川区首届婚庆博览会 号的展位预定给贵单位，请贵单位提前做好准备工作，并提前到现场布展。
（主办单位盖章）
2011年 月 日
5771001803090012095 579036822859633082
5771001803090012386 576137399735760696
5771001803090013594 578077579902515512
5771001803090012387 577164982601818051
5771001803090012138 572131192158918326
5771001803090012359 579036822361076053
5771001803090012356 576135286143791742
5771001803090012355 575087869704693279
17088100343355274 101229944325833379
17088100343355275 101866732938832008
17088100343356107 101581152501500522
17088100343356108 101000180059871732
17088100343354295 101074194142687017
17088100343356184 101878660869628802
17088100343356185 101775831174086674
17088100343356109 101086014373572846
17088100343356110 101152207216014916
17088100343355237 101027041605702709
17088100343355238 101229364861425414
17088100343356169 101862204402635718
17088100343354928 101760654089788804
招商方案(11)
餐饮招商方案计划书【招商计划和招商方案】 为答谢广大新老客户对凯丽产品厚爱，台湾凯丽化妆品公司一个全新的有r标志的凯丽第二代完美凯丽品牌上市。有关完美凯丽品牌的招商计划和招商方案实施如下：
招商计划：
一．公司凯丽二代产品完美凯丽全国各省、各地区、市县招商厂家直营店。每一县级市、县区域招商一家直营店作为该县级市、县区的县代理，首期一万元加盟才享有该品牌在该地区的独家代理经销权。
二、县级市、县区域原有凯丽一代加盟店有优先代理二代完美凯丽品牌的权利，但必须加盟一万元才享有该品牌在该地区的独家代理经销权。
三、没有取得县级市、县区域完美凯丽品牌代理的直营店，在该县级市不享有独家经营该品牌资格，无权发展自己加盟店经销该品牌。
四、地级市加盟凯丽直营店经营完美品牌，首期五千元加盟方可经销该品牌。每一地级市加盟直营店不得超过该品牌五家连锁直营店。
招商方案：
一、完美凯丽品牌加盟￥10000元，3.5折供货。
四、完美凯丽品牌一次性进货￥50000元，1.8折供货。(按10%配送)
（三万,五万进货,厂家派专业老师市场策划，技术辅导15天.）
台湾凯丽化妆品有限公司市场部